2007.09.28 更新版本 本报告是继前期已经完成的《商业市场研究报告》和《铜锣湾广场定位论证报告》，在对项目定位进行深化和补充的基础上，提出本项目招商及运营规划实施的意见。本报告内容承接了上述报告中的论证成果（详细参见《商业市场研究报告》、《铜锣湾广场定位论证报告》）。有关招商、开业及运营的成本测算，将在物业管理公司（或顾问公司）、工程技术和合同预算人士的配合下后续完成。 ▌ 通过对天津商业市场的深度和专项研究，本报告的定位深化更具依据，更加明确指出项目发展思路。铜锣湾广场整体确定为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性购物中心完全是可行的，也是符合天津商业市场发展的趋势。 ▌ 本报告的项目收益目标测算，基于前期研究成果，结合运用业态产租方法进行进一步的测算和论证，测算的结果整体符合市场行情、项目投资价值和商业经营规则。 ▌ 本报告的物业规划建议，还总结和借鉴了前几次上海、深圳的考察成果，结合本项目之物业条件、经营需要和价值目标，所提出的规划设计调整建议是充分且必要的。 ▌ 本报告还多次听取的商业界内资深人士的意见，以确保本报告的可操作行性和可靠性。 ▌ 本报告主要是针对C、D、E区。至于B区少量商铺的商业定位、规划、及招商实施，将结合酒店管理公司的经营要求另行拟定。 前 言 目 录 ▌招商和运营的全 面成功，以及持 续的、快速的增 长和发展。 ▌各业态、品类之 间有机结合，促 进整体、全面的 共荣发展。 ▌进一步确保招商到 达率和开业成功 率，体现特有的竞 争力和号召力。 ▌确保各品类、品牌 之间有机结合，强 化商品、服务整合 优势。 ▌专业化的招商、 运营全过程管 理，实现物业保 值、增值。 ▌充分且必要的物 业规划，满足招 商、运营的切实 需要。 定位深化 业态规划 泛主力店 品牌规划 运营规划 物业规划 开发战略 商圈定位 经营定位 策略定位 推广定位 规划目的 业态主题 业态布局 主题规划 基本原则 主力店选择 次级主力店选择 集成店选择 辅助配套店选择 品牌组合 竞争关系 品牌选择 竞争分析 收益模型 招商管理 动线规划 功能规划 规划说明 总平规划 风格、主材、照明 景观小品 建筑立面 机电设备系统 运营管理 Chapter1 Chapter2 Chapter3 Chapter4 Chapter5 Chapter 6 品牌优选 运营成本 综述 酒店建议