.12.13 赢在 临沂碧水绿洲营销战略初步思考 龙胜房地产顾问 我司理解的碧水绿洲B区（一期）操盘目标 企业经营战略 承担一定社会责任——区域城市功能(罗庄滨河片区的居住功能) 的建立 项目开发战略 通过碧水绿洲一期的运作，树立碧水绿洲项目在临沂市区房产消费者 心目中鲜明形象，为项目随后几期的开发以及凯泰品牌的树立打下良好基础 快速运作，良性循环，保持良好的现金流。 尽可能缩短销售周期，尽快实现项目随后的开发。 项目开发周期 汇 报 框 架 本项目初步理解 初步市场定位与推广概要 房地产市场 项目特质 供应特征 项目综合分析 需求特征 城市发展 客户研究 项目定位分析 价值体系建立 推广概要 整体定位 客户定位 案例借鉴 临沂宏观经济：发展迅速，第三产业发达 临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。 ，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为12.7：52：35.3 城市发展 临沂进入房地产迅速发展阶段 结论：临沂房地产进入全面快速发展阶段 临沂人均GDP13639元；经济增长率16.3％ 城市发展 临沂人口环境：城市化进程加快，人口增加迅速 城市发展 临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到，城区人口145万人。罗庄区内现在项目以自然消化为主 城市规划及分区 城市发展 规划预测和2020年临沂市的城镇人口 分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到 45%和60%左右。 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心 之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 近期（）：城市人口为145万人，其中常 住人口118万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期（）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。 4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议 在建、新售代表楼盘分布图 房地产市场 碧水绿洲 区域板块研究：从板块的属性来看，虽然本项目位于罗庄区，但我司还是建议划入滨河板块，这样更容易启动市区的白领市场和罗庄区的高端客户群市场 房地产市场 房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近。 依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块： 滨河板块：临沂最高端板块 房地产市场 a、区位划分：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。 b、概况：此板块为最活跃板块，有兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠等项目；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板块。随着本板块社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观卖点、此板块的居住环境会得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张，潜力巨大 代表项目列表 滨河板块：规模较大，档次较高 房地产市场 沂河滨河板块项目整体规模较大，在售住宅总供应量较大。其中以滨河国际的楼盘规模为最大，达50万平米 滨河板块：户型面积配比分析表 房地产市场 滨河板块价格分析 房地产市场 依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位 滨河板块综合分析 房地产市场 依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位 物业类型： 板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配 比。从物业形态看，小高层和高层成为市场的主流，但多层 依然在消费者心中占有重要地位，成为不少购房者的首选。 户型配比： 板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为 主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面 积在130-180之间；别墅类产品的户型面积较大，户型分布 多在200-400平方米之间。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看