文本描述
惠州城市壹号公寓商业报告
谨呈:惠州市申润房地产开发有限公司
世 联 地 产
3月
本报告解决什么问题?
确定商铺经营方向
商业定位
业态分布
明确解体目标
限制发展因素
项目分析
商业环境分析
商业定位
项目概况
本报告结构
项目概况
人人乐
时代广场
百佳
顺电
城市壹号
购书中心
区位描述
本项目处于惠沙提路上,北临滨江公园,西枝江贯穿其上,使之与江北隔离开;
从住宅角度上看,本项目处于住宅集中区;
但从商业角度上看,本项目处于相对偏郊的地区;
南坛路
项目概况
项目数据
主要户型:
总 户 数:
居住人数:
住户类型:
商业面积:
商业层面:
每层面积:
柱 间 距:
停 车 位:
单房、一房一厅
634户
约1000人左右
城市白领、单身贵族
约5642.54㎡
0层、1-3层;共四层
约1400㎡
3.9m-7m 不等
地下车位,46个
项目概况
项目描述
西提路
惠沙提路
0层
1层
2层
3层
商业面积:
商业层面:
每层面积:
柱 间 距:
停 车 位:
约5642.54㎡
0层、1-3层;共四层
约1400㎡
3.9m-7m 不等
地下车位,46个
四层商业层面,两面临街;
其中0层临西提路,1层临惠沙堤路;
限制发展因素
建筑因素
单层建筑面积千余平方米
柱间距较小,且大小不等
商业总建面五千余平方米
商业规模有限;
不能支撑大型商业;
单店造就的商圈不足以在惠城市场上造成较大影响力;
限制发展因素
外部道路及交通状况
项目前后道路,均为双向双车道;
交通畅顺,但来往的车流人流较少;
附近道路无公交系统;
非城区主要道路;
没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增加;
道路交通因素限制商圈范围;
惠沙堤路
西堤路
限制发展因素
正南侧面地块,目前尚是荒地,既无住宅又无商铺;不仅严重影响项目外部形象,也对商业运作产生不良影响;
市政广场部分高架于项目西侧的西提路上;使之形成事实上的商业隔离效果;
项目南侧住宅楼宇外观陈旧,对将来运作的商业档次有不良影响;
外部环境
限制发展因素
北侧滨江公园提供上佳的休憩空间,每天都产生一定数量的休闲人流;
但公园、广场等并非商业元素,休闲气氛过度,不利于商业氛围的营造;
滨江公园存在的另一结果:只有单面商业街,而非双面商业街道,商业氛围呈几何级数下降;
其它因素
项目分析综述
本项目商业体量不适合发展大型商业;
受地理位置、商业规模以及道路交通因素的影响,要扩大本项目商业经营的商圈范围有一定难度;
从目前情况看来,本项目周边环境还需要一定程度的改善;
本项目紧临滨江公园,并设有广场,不利于商业氛围的营造;
项目分析
商业环境分析
商业定位
本报告结构
挖掘可用资源
商业概况
周边商业环境描述
人人乐
时代广场
百佳
顺电
城市壹号
购书中心
主要商业点的相对区位描述
购书中心紧临本项目
人人乐、百佳是大型零售业购物场所,分别距离本项目800米、300米
时代广场是新落成的大型中高档次服装卖场,距离本项目约300米;
南坛路
南坛路已经是惠城居民日常逛街购物的主要商业街道之一,中档、中低档服装是主要业态;
周边商业环境描述
临近街道的商业分布
惠沙堤路段:
1F层,主要业态是餐饮和美容美发类,租金一般在¥60-80/ ㎡,少量空置;
2F以上,租金较低,约¥20/㎡,且空置率较高,其中不少商铺已大面积转向写字楼用途;
西堤路段:
主要业态是汽车护理行业、酒吧娱乐业、美容业、装修装饰器材及杂货零售行业,大部分外观环境较差,西侧商铺较新,但空置率也较高;整体商业经营环境较为衰败;
周边商业环境描述
综述
与城区主要购物场所的距离较近;
业态无规模,分布无序;
地段价值较低;
商铺空置率较高;
部分商铺因招商问题难以解决,已降低身价向写字楼用途转变;
如何整合处理2F以上楼层的商业经营是难点;
周边商业环境描述
综述
本项目距离商业旺街下埔路仅300米距离,但商业状况则天差地别,鉴于现实情况,消费者基本上都会步行至更好的消费场所。造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。
从周边商铺供求情况看来,空置率较高,且有部分因经营问题而转手。在一定程度上给招商带来较大障碍。
在此情况下,商铺投资者无法看到项目前景,商铺几乎无法零售。
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