易居大连市房地产年度研究报告(图表)
前言：
国家的宏观调控目前以08年8月为分界，分为了明显的两个阶段：
第一阶段，由于中国经济的飞速增长，不可避免的导致了货币的流通性过剩，使中国进入了通货膨胀的周期，各项消费品价格飞速上涨，尤其房地产价格涨幅迅猛，再加上人民币的不断升值，国外热钱大量涌入，更使国内经济尤其是房地产市场面临失控危险，因此，国家不断提高存贷款利率和存款准备金率，执行严格的金融紧缩政策控制货币流通量，并严格控制外资，净化各行业市场，尤其针对房地产业这个国民经济的支柱产业，从各个方面严格控制，以求健康发展，使价格回到合理水平

第二阶段，随着各项政策的逐步落实，房地产过热的投资受到明显抑制，各家开发商资金链紧张，在媒体的推波助澜下，全国范围内购房者的观望气氛使各项目的销售回款同时收到打击，各主要房地产城市销售明显遭受瓶颈，大连亦是如此，08年以来，根据易居统计，大连截至08年9月，中心四区加上金州区、旅顺口区交易量仅是去年同期的60%左右，房地产行业正经历去腐存菁的洗牌过程

第二章背景篇
一、经济环境分析
【数据说明】：其中08年相关数据中的宏观数字，凡未做说明的11月及12月均为估计数字

1、国民生产总值
大连市国内生产总值3644亿元人民币，累计同比增长16.4%，仍保持较快速度增长，但速度放缓，受全球经济形式的负面影响，预计近两年我国的经济增长率将明显下降

2、财政收入
实现地方财政一般预算收入336亿元，比上年增长25.4%，增幅相对与去年有所下降，实现地方财政一般预算支出421.8亿元,比上年增长22.4%

3、社会消费品总额
08年大连市消费品总额仍在持续增长，涨幅明显低于07年，预计09年增加速度将继续减小

4、人均可支配收入和支出
前11个月大连城市居民人均可支配收入13058.41元，城市居民人均消费支出10172.34元。收入和支出是近年来首次下降，而且人均收入水平低于06年，可见08年经济不景气对人民生活造成了较大影响。人均可支配收入与06年基本持平，同比07年12564.9元有200余元的下降

5、固定资产投资额
大连市08年的固定资产投资仍在不断加大，铁路、公路、港口、城市轨道交通、旅游景点等领域的重大基础设施项目速度正在加快，也能看出政府部门在特殊的经济条件下采用积极的手段促进经济发展

三、房地产投资
【数据说明】：其中08年相关数据中的宏观数字，凡未做说明的11月及12月均为估计数字

1、房地产投资额
从2000年至今，大连的房地产投资额度不断增加，力度不断加大，一路高歌， 07年开发商疯狂拿地进行商品房开发以及08年政府对
经济适用房建设力度的加大，使得08年的投资开发金额达到近450亿人民币，对比07年增长30%左右

2、年度商品房施工、竣工面积
全市商品房施工面积仍在不断增长，受07年大量的土地供应影响，本年新开工和施工面积创历史新高，竣工面积也相应增加，由于07年出让的地块目前正在施工中，所以09年的竣工面积也能持续高位。根据08年大连居住类用地供应计划，土地供应量锐减，同时在招拍挂过程中，部分土地流拍，加上持续低迷的住宅市场成交状态，预计之后上市面积将呈减小趋势，从04年到08年连续4年快速上扬的施工量将开始回落

3、08年各月施工面积
图2.3.3 大连08年大连各月商品房施工面积
从数据上看，08年2、3月是施工量最大的月份，07年有关部门开始对开发商拿到手但没有开发的土地收取土地闲置费，此举在一定程度上加快了开发商动工速度，但随着市场不断降温，市场前景不明朗，开发商逐渐放缓了开发速度，导致08年4月之后月施工量下降到200万平方米以下

4、08年各月竣工面积
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