均胜集团品牌力作 打造东部商务航母—— 均胜科技园区项目提案 我们的企图： ● 成为市场领航者 ● 引领商务世界观·● 打造品牌代表作·● 利润与品牌共赢 一、办公楼的“血统论” 办公楼对于区位、环境、配套的要求与入驻行业性质密切相关,而高档办公楼对于这三者的要求更高. 宁波办公楼入驻企业现况: 外贸行业占据半壁江山 IT\咨询等智力型企业增长迅猛 外企驻甬办公成为新的增长点 自用+抵税投资模式盛行 对上下游配套要求较高 对地段敏感性相对薄弱 对交通与环境要求高 具备与国际接轨的商务理念 看重区位的前景 需求 本案“血统”之区位 抢占宁波港口经济的必争之地 宁波东部新城建设的排头兵，对东部的商务核心圈的形成起着领航作用 园区对研发类企业的多种优惠政策，使得区域内大型企业云集，商务氛围与日俱增 本案“血统”之环境 自然环境优美 两条约30米宽的自然河流环绕地块，项目自然环境优美 道路动线顺畅 交通动线顺畅，距未来东部新城的中央商务区仅7分钟车程。 508，105，353，553等多路公交路线通往市中心及北仑 商业配套：三江购物俱乐部，好美佳家居市场 金融配套：光大银行，农业银行，中国银行，上海浦发银行，建设银行。 配套酒店：新宇商务酒店（准四星），欧宝大酒店（四星），洲际酒店 （白金五星，规划中）。 商务：科创大厦，科技园区CBD（规划中），宁波市研发园区（规划中） 行政配套：科技园区管委会（规划中） 本案“血统”之配套 小结 本案具备做高档办公的“血统” 客观分析 区位、环境、配套与入驻企业需求的无间缝对接 主观分析 成为市场领航者引领商务世界观打造品牌代表作利润与品牌共赢 是否能够在市场环境中很好的生存？ 二、市场论证(市场环境、竞争环境) 市 场 环 境 历年消化平稳，刚性需求不明显 宁波办公楼消化量比较稳定，每年保持在20万平方米左右 ，且刚性需求并不明显。 供大于求，竞争激烈 供应量67万平方米，消化量约20万平方米，供需比约为3：1，明显供大于求，市场竞争异常激烈 生态化办公初现端倪 宁波作为外向型经济的代表城市，企业普遍有较强的商务世界观，理解大型企业对于生态办公的要求。因此在激烈的市场竞争中，以新城国际，上东国际等生态化办公突出重围，成为办公楼市场的黑马。 产品配置大幅度提升 新推的办公楼中，无论是车位配比，得房率，电梯配置，以及建筑形态都与以往写字楼有较大提高 供应量激增，东部南部集中放量 根据已经推出的土地计算，市区可预测的写字楼供应量200平方米以上 ，世纪大道以东区域的商务楼供应量约为70万平方米，其中科技园区的供应量近33万平方米.另外还有38.8公顷的南部商务区的推出。 高端办公楼大量涌现，同质化严重 拥有超百米高层，5A智能化，区位交通，生态办公等元素的甲级办公楼大量涌现，同质化不可避免 发展趋势研判 销售周期拉长，进入现房销售时代 由于供需严重失衡，同质化严重，市场竞争进一步加剧，导致办公楼销售周期普遍拉长，进入现房销售时代。 低密度、纯粹型办公楼依旧稀缺 在推出的办公性质的土地中，大部分容积率较高，尤其是世纪大道以东的办公用地平均容积率达到4.6，百米以上高层有8幢 低密度办公如交通房产的新芝写字楼在方案阶段已经被预定一空了. 小结： 在供需失衡且同质化严重的市场中，价格战不可避免，竞争力不强的产品必定会成为市场竞争的牺牲品！ 本案采用 “红海”战略还是“蓝海”战略？ 毫无疑问，采用“蓝海”战略，可以避开市场竞争，所以，走差异化路线是本案的唯一出路 我们在市场上面临着哪些竞争？？？ 竞 争 环 境 本案面临的竞争主要是南部商务区的间接竞争和区域市场与东部新城的直接竞争. 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看