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威海楼市简析
营销推广策略
SWOT分析
项目定位营销推广执行
威海楼市怎么啦？至今年上半年，威海全市共拥有4.9万套空置、呆滞尾盘房源，总面积超过222万平米

全市在售项目已超过500个，其中市区328个，总量估算超 过两千万平米

以上两项的去化，需要市区常驻家庭平均每户再购置一套 90平米以上的房子

威海楼市已进入冬眠状态！
·结论一
为了应对《新政》打压，近年来威海市的以酒店式公寓为主的商业综合体骤增

传统的人居理念非常顽固： 隔区不买房、隔水不迁居

我们项目的主市场不在威海市！
·结论二
小结：世昌99的出路在哪里，我们需要精准盘算！
世昌99 SWOTS
w
O
T
地段：地处世昌大道中段，“寨子 商圈核心，人才市场、旧货市场、 批发市场”、“奥特莱斯”、寨子生 活区、潍坊路商业街环绕； 产品：现代简约外立面，现房面 市，底商超标准层高，门前广场 阔达，2200平米地下停车位； 市场：商业产权，不在限购之列； 交通：多路公交车在此设站点

市场：本地市场饱和，拓展外地市 场成本较高； 与我们产品类似的路 北的奥特莱斯体量大、市场优势明 显，在竞争中我们处于明显劣势； 产品：存在严重的产品“同质化”现 象，停车场（位）明显不足； 业态：我们项目商业体量小，不足 以形成特色商业规模，由此必将影 响销售价格

威海楼市处于“冬眠”状态，市场 竞争非常激烈——这将是最大的 威胁点！
山东半岛蓝色经济区战略的实施 及青烟威荣城际轻轨的开 通，宏观上给我们项目创造了最 大的机会点； 现房销售，是我们项目的最大机 会点； “限购政策”将在二三线城市实施。 我们的产品为不在限购令之内， 因此，市场相对较大

完成了SWOT分析，我们开始项目的 价值点整合——
本案认知——价值一
第一价值----地段 本项目位于世昌大道核心区域寨子商圈 核心位置，坐拥威海繁华中的经典

本案认知——价值二
第二价值——产品 本项目是集公寓、商业、办公 于一体的商业综合体

远望实景图
远望实景图
远望实景图
第三价值——停车 本项目楼宇前拥有阔达的广场（停车场）和2200平米地下车位

本案认知——价值三四季酒店
43-55层本案酒店式公寓房
写字楼
本项目由甲级写字楼、四季酒店、酒店式公寓三部分组成，三者间相互补充、相互共享将形成一个小范围经济圈 尤其是四季酒店的加盟，为43楼以上的酒店式公寓带来无可争议的顶级物业服务

第四价值——服务 本项目将按照星级酒店的管理模式进行经营管理， 可为业主提供五星级配套服务

本案认知——价值四四季酒店
43-55层本案酒店式公寓房
写字楼
本项目由甲级写字楼、四季酒店、酒店式公寓三部分组成，三者间相互补充、相互共享将形成一个小范围经济圈 尤其是四季酒店的加盟，为43楼以上的酒店式公寓带来无可争议的顶级物业服务

第五价值——商业型 本项目的“小户型、低总价、不限购”的特性， 为外地投资客大开了方便之门

本案认知——价值五
寨子商圈核心区域
商业商务综合体
阔达的楼宇广场
顶尖商务配套服务
结合寨子商圈核心地位和自身产品优势， 是本案的最佳选择

价值认知总结
小结：优势，价值，只有通过精准的策划与运营，才能得以充分体现。因此，欲打破楼市坚冰，我们还需要精准盘算！
世昌99项目定位！项目定位
投资经营型 商业综合体
酒店式 精装公寓
商务办公
沿街三层 商业
解读
核心理念：跳出公寓看公寓！
公寓，属类住宅产品，与纯住宅相比，价格高且不适宜居家生活

威海不缺总价低于公寓、产权70年的小户型纯住宅

威海人不会居住总价相对较高、产权仅40年的公寓

公寓，作为“不限购的产品”，具有很现实投资经营吸引力

威海是联合国确定的最适宜人居的城市，旅游业发展迅速， 旅游、度假式酒店方兴未艾

我们的产品最适宜做成专为旅游、度假服务的酒店式公寓

采取切实可行的经营思路和投资回报策略， 吸引外地投资客购买，当是我们公寓产品的最便捷出路！
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