为爱家集团无锡漂染厂项目制定致胜的产品策略 谨呈：上海爱家投资（集团）有限公司无锡爱家项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题： 问题一：未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里？问题二：未来本案产品线的最佳组合是什么？核心导读： 步骤一： [土地市场属性解析]步骤二： [土地产品属性评估]步骤三： [土地建设产品选型]附件一： [关联案例简介] 附件二： [易居中国简介]步骤一：土地市场属性解析土地市场属性解析分析框架 关键步骤： 地块的区位特征 地块的交通状况 区域市场竞争现状 未来商业配套 未来产业规划 未来板块竞争 未来项目竞争 成果： 区块具有客源导入的基础 未来区域客源裂变，外部客源开始导入2 现实性 未来性位于中心城区 北靠广益路，紧邻江海立交 西临通江大道 天然水系环绕 地块周边目前大多为工业厂区，老公房，居住氛围较差 土地市场属性评估现实性区位及交通现状 通江 大道 锡澄 高速 天然 水系土地市场属性评估现实性市场竞争现状 区域标杆物业缺乏 区域竞争市场缺乏标杆物业，爱家房产的介入可以借机打造高品质产品，在无锡市中心树立爱家品牌 从规模上看，由于市中心土地稀缺，本区域在售项目除了紫金门规模达到32万方外，其余规模都不足9万方，本地块是无锡市中心稀缺大盘； 从容积率上看，本区域在售项目容积率都在1.3以上，建筑类型以高层、小高层为主，没有别墅类物业，产品类型趋于同质化； 从房型面积上看，本区域在售项目以三房为主，楼体顶层大多为复式房， 120~140㎡为主要面积段，以满足自住客户的改善型需求； 从物业管理上看，本区域在售项目物业管理费都在1.2元/ ㎡·月以下，除了紫金门聘请了品牌物管外，其余项目物管公司一般； 从销售客源上看，本区域私营业主及高管较多；土地市场属性解析 现实性分析结论 土地市场属性解析的机会点1： 以私营业主、高管为主导的崇安市场具有高端客源导入的基础，本地块可产生品质物业！土地市场属性评估未来性规划前景 城中板块 通江－ 上马墩板块 广益新城 板块 未来发展板块 随着城市化进程，崇安的居住氛围将逐步向东北部扩延，项目所处通上板块将成为未来主城重点打造住宅群落 未来市中心中高档居住社区 随着厂区的外迁、新开发项目的增多，本区域将成为市中心内可发展的中高档居住社区；土地市场属性评估未来性土地属性变化导致客源变化土地市场属性解析 未来性分析结论 土地市场属性解析的机会点2： 以后区域客源将发生裂变，崇安通上板块将成为未来高档客源置业无锡市中心区的主要区域 12 步骤二：土地产品属性分析基本技术指标表 总量中大规模社区 中高开发强度社区 天然水系社区 土地产品属性评估 基本技术指标 结论点： 中大开发规模 | 中高开发强度 | 天然水系 居住社区土地产品属性评估 基本情况项目资源基本分析 项目规划要求对高度没有过多的限制，为塑造产品多样性创造了条件，物业布局形式比较自由，相应的产生了多种布局形式的可能性。所以项目地块基本特征也是主导项目物业分布的主要因素。 评价说明 根据项目开发强度，地块涵盖了公寓及别墅用地的两种主要可能，本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅子系统】子模型来评价地块的上述两种属性 评价程序 ① 选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度。 ② 对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的产品潜力 土地产品属性评估 别墅、公寓适合度根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为53.68，也就是说，本地块目前状况不具备开发中高档公寓项目的基本条件。 地块在交通、规划和场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。 目前，地块在周边生活配套方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，因此，地块具有相当的潜力 土地产品属性评估别墅、公寓适合度公寓适合度分析 公寓发展现状评价 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看