2无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
A.城市宏观经济分析及发展规划……003
B.综合体相关产品市场研究…016
C.项目立地分析及区域人群研究……327
D.各产品功能规模测算342
E.综合体初步概念定位规划…366
F.各产品销售价格测算452
G.开发建议及盈利模型设计…470
目录
3无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
A. 城市宏观经济分析及发展规划
4无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，受
沪宁产业带影响明显
沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路
为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化
技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园
和汽车产业基地位于该产业轴上
沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，
环太湖分布
沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪
宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、
化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位
于该产业轴上
沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发
展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄
工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于
该产业轴上
沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、
深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系：这轴
线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、
现代装备产业群和杭州湾石化产业群
长三角产业带长三角产业带图示
资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析
5无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
杭州都市圈
环太湖都市圈
上海都市圈
环太湖经济圈核心腹地
扬州
南通
湖州
舟
山
南京
嘉兴
绍兴
常州
镇江
苏州
无锡
宁波
杭州
上海
台州
泰州
第三扩散圈层第一扩散圈层第二扩散圈层
资料来源：无锡规划局，涵于联合分析
在空间结构分布上，无锡处于上海都市圈第一扩散圈层，同时也是环太
湖经济圈核心城市，战略地位优势明显
6无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
无锡的GDP居长三角地区第四位，社会消费品零售总额第五位
3,964
490
3,775
1,573
2,202
1,3941,408
4,420
2,510
6,701
13,698
1,815
4,781
1,035
2,2232000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州
生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）
长三角15个主要城市GDP和社会消费品零售总额比较[亿元，2008年]
资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析
长三角城市分析
7无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
城市人均可支配收入居长三角城市第五位，表明无锡具有较强的潜在购买
力；但是人均消费支出却仅排第十位，可见消费仍有很大的增长空间，刺
激居民消费或投资将拉动未来无锡经济增长
资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合析
25,30422,25723,123
17,39821,59217,19819,040
23,605
18,90321,26021,945
24,64621,60424,10422,48126,675
-20002000
600010000
1400018000
2200026000
30000
上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州
长三
角平
均
长三角城市分析
长三角15个主要城市可支配收入比较[亿元，2008年]
16,37914,28815,133
7,388
14,967
9,02112,22413,56311,613
13,95913,43915,534
7,064
16,71914,34619,3985000
10000
15000
20000
25000
上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州
长三
角平
均
长三角15个主要城市人均消费支出比较[亿元，2008年]
8无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
近年来，长三角开始向西部地区转移制造产业，逐渐摆脱“世界工厂”
的局面，2009年以来的经济危机和政府政策导向更加剧了长三角产业结
构升级，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎
49%
65%51%60%55%
50%
51%
33%
45%39%40%48%
2%5%3%5%2%1%
上海苏州杭州无锡宁波南京
第一产业第二产业第三产业
长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产业比重加大
长三角区域，产业支撑出现变化，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎
长三角主要城市三产结构比较长三角产业转移及企业迁徙
从至产业转移及企业迁徙内容转移的产
业职能
上
海
成
都
2008年英特尔将位于上海外
高桥的工厂关闭，同时位于
四川成都的工厂开始运营，
此次转移的主要是生产制造
职能部门
以生产制
造产业职
能为主
江
苏
武
汉
2007年，富士康工厂由江苏
搬迁至湖北武汉
以生产制
造产业职
能为主
浙
江
南
昌
2007年，人民电器集团，将
生产基地设在江西南昌
以生产制
造产业职
能为主
资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析
9无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合
而无锡政府也非常重视服务业和高新技术产业的发展，对无锡的产业布
局进行了重新的规划
资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析