中交集团·大渡口双山项目产品定位报告第一部分 项目定位前提项目开发背景重庆市宏观市场研究宏观经济环境研究 重庆市整体经济持续向好、城市化进程加快、常住人口规模持续增长和城市居民收入、消费能力稳步提升等宏观经济要素，为重庆房地产市场持续稳健的发展打下了扎实的基础，本项目于2009年底—2010年上半年期间切入市场有积极、健康的经济环境和庞大的刚性市场需求做保障。但宏观政策对市场的引导性很强，又具有一定的不确定性，应时刻关注。重庆城市规划研究 2007-2020年重庆新总规的启动实施，以及“统筹城乡综合配套改革试验区”的成立，为重庆迈入国内一线重点城市行列打下扎实基础；同时，本项目位于重庆都市区中心区位（在新总规中，项目地块位于主城中部片区），将更有效地获得城市持续快速发展衍生出的机会。主城区一级土地市场研究 目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少，但随着重钢的搬迁，大渡口的土地供应将随之逐步呈现，本项目应重点关注重钢搬迁后的土地出让情况。重庆主城大西区房地产市场情况重庆主城大西区包括九龙坡区、大渡口区和沙坪坝区。宏观经济研究 从大西区各区“十一五规划”情况看，“生态宜居”是其共同的发展目标之一。从城市功能和形象方面看，九龙坡区和沙区将继续强化“城市副中心”的建设。其中，九龙坡区的杨谢石黄都市区、九龙园区，以及“二郎新城”是大西区城市化建设的重点片区，城市功能和形象将持续快速提升。从大西区各区现阶段交通设施建设情况，以及交通建设规划方面看，九龙坡区和沙坪坝区均有较大的发展变化，而大渡口区显得较为滞后。作为大渡口区整体经济和消费水平重要支撑的大型企业—重钢，在正式启动搬迁工程后，从长远看，将为区域新增大量的优质开发用地，并且其对区域生态环境的负面影响将逐步弱化直至消除，大渡口区人居环境和城市形象将得以重大改善；但从中短期看，将会对区域整体经济水平和购买能力产生重大影响，区域内主要购房人群（重钢干部、职工群体）的规模将会大幅降低，从而对区域整体房地产市场的发展产生相当大的消极影响。重庆主城大西区房地产发展指标 九龙坡区房地产大部分主要的开发指标在主城大西区中处于领先地位，其市场开发热度高，市场影响力较大，市场发展较为稳健。大渡口区近年各项主要开发指标处于主城落后位置，这和其区域配套环境、购买能力和开发水平较低的状况是吻合的。沙坪坝区近年各项主要开发指标均较为平稳，在主城各区的中游位置起伏。但从近两年土地交易情况看，沙区2006年土地供应规模最大，因此，沙区未来几年开发热度和市场影响力将有大的提升。项目及地块研究项目区位项目地块位于大渡口双山村，紧邻九龙园开发区（巴国城南面）；虽然项目行政上归属大渡口区，但项目市场区域属性应归于九龙园区，因为九龙园区规划配套更加完善，区域房地产市场影响力更强。规划条件地块编号容积率建筑密度绿地率用地性质A14-1/043.8＜30%＞30%二类居住、商业、金融业A15-2/043.8＜30%＞30%二类居住A16-1/033.0＜30%＞30%二类居住、商业、金融业A19-1/043.2＜30%＞30%二类居住、商业、金融业总建面743037平米（其中商业74303.7平米,住宅668733.3平米）用地现状1、地块物理形态总体印象地块整体地势较平缓，起伏不大，中间低，四周高，最大高差约34米（海拔324-358米）；地块地形较复杂，中部较为平坦，四周形成多个台地、山丘、洼地；2、地块可利用景观价值分析景观资源位置关系建设进度利用价值及利用方式红狮公园紧邻初步建成视野开阔价值、参与价值规划设计中，将A14地块临红狮公园较多布置高层。市政公园地块内部未建观景、互动、休闲价值高端物业临市政公园布置同时聚集人流提高商业物业价值。双山公园1公里内部分建成参与价值通过沟通希望与地块内部公园形成互补主题，丰富公园利用价值。3、地块条件优劣势分析优势：地块北面临巴国城特色商业街，商家逐步入驻，生活配套便利；A14地块北临巴国城红狮公园，视野开阔；A16和A19地块内部拥有配套市政公园；劣势：城市交通干线网络仍处于规划当中，前期路网工程，可能需要开发商自身解决；地块南面临双山工业区，为典型的城乡结合部，环境嘈杂，居住环境恶劣；地块内部拆迁尚未完成，可能面对一边开发一边拆迁的不利局面。项目交通条件项目周边公交线路通达：可到大渡口、杨家坪、江北、解放碑、沙坪坝、南坪等主城各区域，交通辐射能力较强；到达以上区域的公交站点距项目仍有一定距离，便捷度受一定影响。目前通过项目周边的定线小巴往来于双山及九龙园区之间，对出行有一定改善。另外随着项目周边两大城市干道的开通，城市公共交通必将进一步完善。在本项目启动后，如果政府还未对周边公交线路进行完善，我们可通过以下两种方式加以解决：同公交公司协商，引进公交线路或自行安排多辆看房车。