海德大道项目整体运营思路 地产沟通 创新服务 提 报 目 录 北京高档公寓市场 及第一季度，北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。 高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调控中依然较快增长。 由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应，高档公寓价格实现惊人一跃 萎缩下高档公寓供应稳定 —北京商品住宅和高档公寓的供应对比 萎缩下高档公寓供应稳定 全年以及其后的，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而的高档公寓累计供应则与同期基本持平。 在商品住宅供应萎缩的同时，高档公寓新增保持平稳，使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征 朝阳为王的散点放量 05—06年北京各区域高档公寓的供应对比 朝阳为王的散点放量 高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域，丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳，玉渊潭周边放量加大；西城区金融街周边区域放量加大 标杆项目星火燎原 标杆项目星火燎原 探究标杆项目蜂拥出现的原因，我司认为原因有二： 一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权，从而影响区域乃至城市的开发设计理念，通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象； 另一方面，普通住宅供应减少，国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境，为标杆项目提供了现实的市场机会 酒店品牌提升公寓价值 酒店品牌提升公寓价值 商业+酒店+公寓 地段价值＋产品价值＋品牌价值 昆仑公寓 摩根广场 柏悦居 动荡格局下的高档化冲动 如果说以前的高档公寓开发只是少数企业的零星之作，那么自下半年起，开发高档公寓成为众多企业的共同选择。 区位的绝对稀缺、金融大势、政策导向和土地的价格可以说是动荡之下冲动的催化药剂 动荡格局下的高档化冲动 调控中高档需求增势未减 尽管面临宏观调控的压力，但受城区土地稀缺、城市基础设施建设加快和奥运效应等因素影响，市场对高档公寓的升值潜力依然保持良好预期，自住和投资需求旺盛，销售依然保持良好的增长势头。 根据北京市交易管理网数据统计，4月，北京实现高档公寓期房销售291.8万平方米，较去年同期增长45.6% 调控中高档需求增势未减 —北京高档公寓各购房人群总量对比 购房人群发生深刻变化 伴随着高档公寓销售的持续火爆，购房人群发生深刻变化。本市居民和外省市个人购买量均出现较大幅度增长，境外人士购房量大幅下降。 由于这种变化，本市居民购买高档公寓的量占全部的比例达到57%，同期同比上升近10％；外省市个人购买量所占比例基本稳定；境外人士购买量所占比例大幅下挫 强劲需求背后的大势支撑 限制别墅开发 70/90开发政策 土地供应政策 人民币升值性 流动性强过剩 利好 挤压 高档公寓势必持续走高 股市动荡 www.bjzgx 国际分布泛化趋势加速 如果说之前东部公寓市场是真正的国际化客户的聚集地，那么在，不仅国际客户在原有区域之间呈现泛化趋势，同时也向一些新的区域扩散。例如韩国客户一直以来以望京区域为聚集地，但以来，丽都、朝青板块中的阳光上东、观湖国际、泛海国际居住区等高档公寓项目中的韩国客户激增。 西部金融街玉渊潭区域、奥运村区域，在一系列具备国际水准的高端项目如缘溪堂、主语城和世茂奥临花园等项目入市后，同样也为这些区域带来了国际化的客户 www.bjzgx 高档公寓价格惊人一跃 高档公寓价格的快速攀升与宏观经济背景密不可分。宏观经济的持续发展使得高端房产消费人群队伍日益扩大。同时，随着首都效应和奥运效应的加强，北京成为全国乃至全世界高端人群的聚集之地 流动性过剩为高档公寓市场的繁荣提供了大的金融环境。尽管政府一再出台抑制投资需求的政策，但土地资源的稀缺、市场的持续看好以及政府的持续“限高”等使得高档公寓市场预期趋好 标杆项目的示范效应也是推动高档公寓价格快速上涨的重要原因。随着柏悦居、昆仑公寓等超30000元单价项目的推出并得到良好的市场反馈，不但推动高档公寓价格的整体提升，同时带动众多中高档项目走上拔高之路。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看