青岛调控政策对本案所在区域市场无实质性影响
———青岛城郊别墅板块分布
板块划分
青岛城郊别墅主要分布在六大板块
温泉镇
板块
鳌山卫
板块
白沙河
板块
西海岸板块
惜夏
板块
经过近20年发展，青岛别墅市场逐步由城市别墅向城郊别墅发展，通过“北上、西进”，目前形成了温泉镇、鳌山卫、嶺海、惜夏、白沙河和西海岸六大板块
嶺海板块
市区沿海板块
城市别墅
城郊别墅
始，城阳白沙河区域、胶南西海岸沿线、胶州少海区域逐渐兴起，打破别墅市场集中于即墨温泉的局面。至今，新兴板块逐步成熟，即墨市别墅供求在青岛市占比明显下降
与青岛别墅市场升温相比，即墨市别墅市场供求下降明显，全年共计新增10.61万㎡，同比减少60%，共计成交9.04万㎡，同比减少41.4%； 1-4月，即墨市别墅市场回升明显，共计新增2.3万㎡，同比增加539%，共计成交4.31万㎡，同比增加126%
青岛市场：100-200㎡小面积别墅逐渐兴起，市场供求比相对较低，去化良好； 即墨市场：与青岛市场相比，即墨别墅市场以200-250㎡产品为供应主力，成交主力为200-250㎡和250-300㎡
至今，青岛市别墅市场持续升温，供求均大幅增长
即墨别墅市场热度明显降低，供求均大幅减少
白沙河等新兴板块逐步兴起，温泉镇、鳌山卫等传统板块市场热度下降
青岛100-200㎡小面积别墅兴起，即墨供求主力依然为200-300㎡
温泉镇及鳌山卫板块近年市场热度偏低，产品总价相对较高，去化相对缓慢
———城郊别墅板块市场对比
板块特征
本案所在温泉镇及鳌山卫板块开发时间早，市场热度降低；
在售产品整体面积及总价相对较高，月均去化相对缓慢；
其他新兴板块主打叠拼等经济型别墅，降低客户门槛，去化速度相对较高
海泉湾港中旅公馆
天泰圣罗尼克三期
海尔原乡墅
青建橄榄树
天泰蓝泉
中建岭海尚溪地
青建香根温泉
海信温泉王朝
麦尔文艺墅
安纳溪villa
依据本案所在板块属性、市场及产品特点等因素，选取以温泉镇、鳌山卫及嶺海板块的重点在售及潜在项目为本案竞品
———竞品选择
竞争市场主要卖点：
温泉资源：每户皆可享室内室外双温泉；
产品：联排、合院总价低，主要原因两类产品为40年产权；220万得340平，揽山小独栋即买即住；
内部配套：五星级中心酒店及SP会馆等配套；向阳坡地别墅、天然溪谷湖泊
品牌优势：海信地产在青岛市场具有较高知名度和美誉度
———海信温泉王朝
自身分析
海信地产首个温泉镇别墅项目，温泉入户，内部配套相对完善
主要卖点：
产品：4.2米层高、7.8米挑高，温泉入户；
附加值：400-1000㎡院落赠送，同时赠送200㎡地下空间；
区域配套：天泰温泉高尔夫，天泰滑雪场，天泰乐活酒店；
物管：天泰爱家物业，24小时服务
自身及周边配套完善，户型附加值高，在区域市场的知名度和美誉度高
———天泰蓝泉三期（主要竞争对手）
直接竞品主要卖点：
建筑风格：新东方主义；
智能化：精装产品配备海尔U-HOME家居科技智能化系统；
品牌：本土海尔地产在青岛的知名度和美誉度；
会所服务：绿色养生会所，包含温泉、泳池、茶室、书吧等
产品类型丰富，精装产品配备智能家居系统，会所服务别具特色
———海尔原乡墅
竞品分析
主要卖点：
景观：独有的7万㎡湖景公园配套；
建筑风格：托斯卡纳建筑风格
尾盘项目，近期价格相对低，具有一定的市场借鉴意义
———青建橄榄树
竞品分析
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