湘麓国际公寓年度营销执行报告 谨呈：勤诚达国际(控股)有限公司 -12-25 长沙湘麓国际项目组 报告思路 二、项目分析 五、营销策略与策略执行 三、目标下的市场及竞争 四、目标下的客户 设定目标 提出问题 解答问题 一、项目目标梳理 报告思路 二、项目分析 五、营销策略与策略执行 三、目标下的市场及竞争 四、目标下的客户 设定目标 提出问题 解答问题 一、项目目标梳理 项目目标 全年实现公寓672套的90%的销售率，销售面积约3.4万方 项目目标2.6亿 公寓销售率90% 公寓分两类产品: 平层公寓:532套,占71% LOFT复式:140套,占21% 项目推售节奏及目标实现 Page 5 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 目标梳理 1月 2月 3月 推20层,其中平层232套，LOFT20套 推8层,其中平层88套，LOFT8套 推16层,其中平层128套，LOF64套 推4层,其中平层32套，LOFT16套 推8层,其中平层64套，LOFT32套 销 售 步骤 10月销售80套 12月销售28套 6月销售200套 7月销售80套 8月销售48套 9月销售120套 11月销售48套 目标梳理 672套公寓，7个月消化90%，月均86套，总计需积累客户4000批，认筹1500批 参照市场经验数据及湘腾城市广场销售情况进行估算（解筹率及客户上门认筹率在30-40%之间） Page 7 基础目标：7个月消化604套，月均86套 目标理解 目前市府板块公寓产品月均去化速度为30-50套，按照市场速度实现基础目标难度较大，但价格是否有望突破？ 数据来源：世联地产市场部数据统计 Page 8 期望实现的目标：在确保月均86套的销售速度上，挑战河西市府板块公寓产品价格水平 目标理解 岳麓区在售高价公寓主要集中在地段较好的市府板块，周边配套较成熟,且交通便利，多为精装销售，价格主要集中在6800-7600元/平米(精装修费按1000元/㎡计），湘麓国际处于高价公寓区域之外的麓谷板块，周边配套不足，它自身是否具备实现高价的价值支撑体系，该如何实现高价？ 数据来源：世联地产市场部数据统计 目标梳理 目标下的问题 项目需要解决的核心问题 : 项目是否具备和如何营造实现高价的价值支撑体系 如何拓展大量客户保证高速实现项目目标 报告思路 二、项目分析 五、营销策略与策略执行 三、目标下的市场及竞争 四、目标下的客户 设定目标 提出问题 解答问题 一、项目目标梳理 区域发展价值：项目所处区域目前成熟度相对较低，但区域规划好，发展空间大 区域发展：大河西先导区建设将以产业建设、生态建设、基础设施建设、示范区建设等为建设重点。 麓谷板块高新科技园区目前已汇聚多家大型高科技企业，包括日立、中联重科等，未来还将不断引进新的科技企业。高科技人才涌入、配套不断完善，项目所处区域发展潜力巨大。 区域价值 大河西先导区总体功能定位为“四区一极”。 “四区”即两型社会的示范区，高新产业的集聚区，城乡统筹的样板区，适宜人居的新城区。“一极”即支撑发展的增长极 交通价值：项目所处交通干道通达性好，在5KM范围内有地铁通过 市府板块 潆湾镇商圈 麓谷高新 科技园区 金星北板块 本案 金星大道 西二环 岳麓大道 桐梓坡路 区域价值 项目周边道路通达性好，麓枫路与岳麓大道紧邻，道路辐射区域大。 本项目距离汽车西站商圈约5KM； 交通主要为公共汽车交通配套，目前有118路、152路等 项目位于麓谷工业园区域,，北邻长益高速公路，南至龙王港，东起雷锋东大道，西界长沙绕城公路 地铁线路 本案 配套价值：项目新增大型商业圈将辐射到项目范围, 未来发展潜力巨大，但现有生活配套规模小，不显高端 区域价值 本项目处于麓谷商业洼地，目前商业配套规模较小，不显高端。目前在建人人乐等大型商业体，本项目处于该商圈辐射范围内，未来区域升值潜力强，发展潜力巨大 本项目处于望城坡商圈边缘地段 近期区域新增商业分布 就医条件:湘雅三医院 就学条件:大学：湖南商学院、湖南省医学高等专科学院、湖南省财专 中学：航天子弟中学、市二十中 小学：英才园小学、阳明小学、高薪博才学校 幼儿园：小区幼儿园、诺贝尔摇篮幼儿园 商业环境:新一佳、恒生、华银旺和、佳润多，中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看