目标之下的主动超越 ——恒盛地产高境项目营销攻略 项目发展是由企业目标决定的。 将复杂的问题简单化——利润是唯一的目标。 将简单的问题复杂化——获取利润的方式有很多种。 习惯性的，我们从最基本的可能开始研判 世联观点一…… 项目最基本的问题…… 复杂的问题简单化 1、项目发展的可能性如何？竞争对手如何？ 2、项目的核心价值在哪里？竞争力怎样？ 3、如何实现项目的利润目标？ ——每个房地产开发商都首先关心的标准化问题 ——只需要从项目的竞争环境中寻找答案 Who Are They ？ 竞争 区域内的直接对话 区域竞争对手盘点 竞争对手选择标准？ 美岸栖庭、逸仙华庭、幸之苑、四季绿城、万临家园、新城尚景、三花现代城、三湘盛世花园、公园城市、翠临星苑……甚至新江湾城1号？？ 1、类似区域、类似板块——区位可比性强 2、相仿的产品、相仿的价格——客户可比性强 3、相近的开发节点、相近的推广时段——营销可比性强 美岸栖庭&三花现代城 竞争 区域内的直接对话 锁定区域内的主要竞争对手 我们的占位是第一梯队！ 三花现代城现状解读 时间轴 第一期 第二期 价格走势 未知 分期规模 05.11—至今 预计.10— 总建面：40万平 容积率：1.8 销售率：81% 销售速度：4622平/月；48套/月；户均面积96平方米 旺销：07年3月推出120套，当日去化80余套。 06年上海销售面积 50强第35位 11幢14-16层小高层 区域内的直接对话 第三期 最直接的竞争 竞争力判断——三花现代城 產品 形象 客户 渠道 价格 附加值 抢占区域先机 优化道路设计 印象派主题景观 地铁 商业配套 其他生活配套 大部分户型朝南 中庭景观尺度大，环境怡人、参与性强 部分户型空间、采光、动线存在不足 营销意识弱 广告投放量不大 媒体参与面不广 一期开盘7300，目前报价8700 二期价格未定 宝山、虹口、杨浦 引入型客户比例大 婚房、居住改善型 25-35岁居多 形象塑造力弱 小户型、价格战、年轻人 营销错位 现场包装弱 现场服务管理不强 美岸栖庭现状解读 时间轴 第一期 第二期 价格走势 约10 分期规模 万M2 04.10—05年9月 05.10—至今 多层、小高层 区域内的直接对话 总建面：35万平 容积率：1.79 销售率：96% 销售速度：超过5000平/月 有部分别墅 06年上海销售面积 50强第34位 约12.8 第三期 预计07.8— 最直接的竞争 竞争力判断——美岸栖庭 產品 形象 客户 渠道 价格 附加值 注重建筑细节 基本设施、材料更加 幼托、市场、邻里中心 1万多平米商业街 地铁3号线、8号线 更靠近新浦江城 户型兼顾景观视野 建筑品质感较强 联排别墅提升整体品质 开辟新江湾渠道 周边户外 一期开盘7000， 二期8000以上， 当前报价9000-9500 杨浦作为主导力量 引入型客户比例大 婚房、居住改善型居多 形象占位较高 塑造品质生活 现场包装较强 展示性有欠缺 美岸栖庭VS三花现代城 竞 争 区域内的直接对话 销售：单个楼盘销售速率可达55000平/年以上，市场需求量大 ——本案的信心所在，市场前提条件已经具备 ——产品差别细微，市场同质化严重 产品：常规产品卖点，户型结构很接近，美岸栖庭相对更合理 推广：市场占位不同，美岸品质感更强，三花偏重于年轻化 ——推广形象的差异决定了客户类别的不同，也决定了三花的形象弱势 项目基本信息盘点 价 值 本案的核心竞争力 建筑面积：392112平米； 住宅商品房：370967平米； 商业及配套面积：15645平米； 容积率：1.9；绿化率：35% 户数/车位：4266/1560； 地块大致形态 产品关键词？ 1、BLOCK街区——十字型开放街区将项目自然分为4个组团，大量运动设施、广场、社区交流场所、商业内街分布于街道之上。 2、ART DECO风格——高端和具备城市精神的建筑形态 3、小户型——严格的90/70控制，市场的必然趋势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看