当前房地产形势分析 陶 琦 中原地产研究中心 6月 内容提要 中原地产简介 当前房地产形势分析 中原地产业务介绍 主营业务：项目策划、营销代理、房产经纪、顾问咨询等 服务对象：发展商（集团）、投资机构、证券基金，消费者等 业务网络：全国28个大中城市设立公司，若干办事处 人员规模：约18000人 研究人员：300个 促成交易约1800亿元 当地产房地产形势分析 经历过半年看不清的微妙市道，地产形势已渐渐清晰 五大判断 1、确定的政策取向 2、买方市场逐步形成 3、二、三线市场成为热点 4、资本力量加速行业整合 5、市场需求依旧旺盛 1、确定的政策取向 坚定的宏观调控意志和措施执行 从“治标”到“治本” 土地出让、开发资金管理严格 控制户型，增加供应（90/70） 限制投资，鼓励自住（第二套房贷款） 住宅保障体系建设（住宅规划） 2、买方市场逐步形成 市场定价权不再由发展商独家决定 大量90/70项目集中上市 未来几年住宅供应规划 供求关系逆转、销售萎缩 广州、深圳成交严重萎缩、价格下降 其他城市价格出现调整，销售困难 土地出让价格出现调整 深圳一手住宅市场 数据来源: 中原地产研究中心 上海：3月 政策：营业税/限转按揭市场：成交量下跌70%； 价格下跌14% 北京天津：8月 政策：信贷紧缩 市场：所受影响较小；价格仍继续上涨 广州：10月 政策：信贷紧缩市场：成交量下跌60%；价格仍在继续下跌 宏观调控下各地二手住宅市场的表现 中原领先指数CLI 数据来源: 中原地产研究中心 深圳：10月 政策：信贷紧缩 市场：所受影响较大；价格明显回落 3、二、三线城市成为热点 二、三线城市成为关注热点、投资趋热 内资投资蔓延、纵深发展 外资投资（住宅）转向 国家/区域战略导向带动 长三角、环渤海和中西部产业优势明显 经济增长及城市化进程 深圳经济特区 上海浦东新区 天津滨海新区 重庆、成都、武汉、长沙： 全国统筹城乡综合配套改革试验区 国家战略规划，区域地位升级 国家战略规划直接影响重点城市的发展方向 开发投资额普遍出现明显上升 数据来源: 中原地产研究中心 房价进入快速上升通道 数据来源: 中原地产研究中心 扩张时间： 按时间明显分为三个阶段：首次扩张，快速扩张，再次扩张。 扩张城市： 第一阶段，以四大城市以及区域中心城市为主； 第二阶段，以省会城市为主； 第三阶段，以长三角为主，以及部分环渤海城市 国内发展商跨域发展特征 考察对象：万科、中海、金地、保利、招商、绿地、复地、阳光100、华润、富力 扩张时间： 时间上普遍领先于国内发展商，阶段界限不明显 扩张城市： 第一阶段，以四大城市以及区域中心城市为主； 第二阶段，以省会城市为主； 第三阶段，以长三角为主，以及部分环渤海城市 外资发展商跨域发展特征 考察对象：新世界、新鸿基、凯德置地、仁恒、和黄、恒隆、瑞安、世茂、恒基、嘉里 国内发展商关注的城市 数据来源: 中原地产研究中心外资发展商关注的城市 数据来源: 中原地产研究中心 4、资本力量加速行业整合 集团兼并收购，小公司转型； 房地产公司向资本市场融资； 外行业资本涌入； 外资的进入 开发商销售困难、资金紧张，产业资本、金融资本汹涌而入，行业整合加速 5、市场需求依旧旺盛 经济增长向好，改善居住需求旺盛 发达城市的非住宅市场需求增长 2-3年的市场低迷在所难免 5-10年的发展可以预期 住宅需求依旧旺盛，购买力和信心出现波动； 非住宅需求增长 总结：前景光明、近期艰难 明晰发展战略、合理土地储备 控制开发规模、调整销售节奏 凭 创 见 ， 走 到 更 前 欲索详细资料，请联系： 中原中国地产研究中心 网址：http://ccpr.centaline 电话：021-51787508 传真：021-51187311 电邮: ccpr@centaline 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看