目录
摘要 1
ABSTRACT 2
1.1论文选题的背景及意义
4
1.2中型房地产企业的概念
5
1.3三线城市的概念与范围
5
1.4本论文的研究思路和方法
6
1.5论文创新性 6
2房地产行业调控背景下的房地产市场
7
2.1房地产行业调控政策对房地产市场的影响
: 7
2.1.1货币政策对房地产市场的影响
7
2.1.2财政税收政策对房地产市场的影响
9
2.1.3信贷政策对房地产市场的影响
9
2.1.4行政调控政策对房地产市场的影响
9
2.2 2003年以来历年房地产调控政策特点
10
2.2.1 2003-2008年8月:房地产紧缩调控期
10
2.2.2 2008年9月-2009年9月:持续宽松的房地产调控政策
11
2.2.3 2009年10月-2011年9月:持续紧缩的房地产调控政策
12
2.2.4 2011年10月-2012年底:房地产政策微调,总体趋稳
13
2.2.5 2013年房地产调控政策动态
14
2.3当前房地产行业的发展特点
14
2.3.1房地产行业集中度逐年显著提升
14
2.3.2房地产行业整体收益率呈下降趋势
15
2.3.3房地产行业从粗放经营转入精细化开发和精细化管理时代
16
2.3.4房地产企业对三线城市的重视度正在显著提升
16
2.4三线城市房地产市场及房地产开发的特征
17
3企业风险管理理论体系
22
3.1企业风险和企业风险管理的概念
22
3.2 COSO内部控制框架
22
3.3企业风险管理整合架构
22
3.4内部控制框架和企业风险管理整合架构在中国国内的运用
23
3.5企业风险管理基本流程
24
3.5.1风险管理基本流程
24
11220690172 谈铭恒
房地产行业调控形势下中型房地产企业在三线城市的风险管理研究
3.5.2确定风险管理的目标
24
3.5.3风险识另!J
25
3.5.4风险评估
25
3.5.5风险应对
28
3.5.6风险监控
28
3.5.7风险管理后评估
29
4中型房地产企业在三线城市开发的风险及风险应对措施论述
30
4.1风险评估调查问卷的结果
30
4.2政策风险及风险应对措施
31
4.2.1政策风险
31
4.2.2政策风险应对措施
33
4.3原材料价格及施工人力成本上涨风险及风险应对措施
33
4.3.1原材料价格及施工人力成本上涨风险
33
4.3.2原材料价格及施工人力成本上涨风险应对措施
33
4.4 土地获取决策风险及风险应对措施
34
4.4.1 土地获取决策风险
34
4.4.2 土地获取决策风险应对措施
35
4.5项目合作风险及应对措施
35
4.5.1项目合作风险
35
4.5.2项目合作风险应对措施
36
4.6项目计划与进度风险及应对措施
36
4.6.1项目计划与进度风险
36
4.6.2项目计划与进度风险应对措施
37
4.7成本用超支风险及应对措施
37
4.7.1成本超支风险
37
4.7.2成本超支风险应对措施
38
4.8工程质量风险及应对措施
38
4.8.1工程质量风险
38
4.8.2工程质量风险应对措施
39
4.9设计风险及风险应对措施
39
4.9.1设计风险
39
4.9.2设计风险应对措施
40
4.10资金风险及风险应对措施
41
4.10.1资金风险
41
4.10.2资金风险应对措施
42
11220690172 谈铭恒
房地产行业调控形势下中型房地产企业在三线城市的风险管理研究
4.11产品定位风险及风险应对措施
42
4.11.1产品定位风险
42
4.11.2产品定位风险应对措施
43
4.12销售回款风险及风险应对措施
44
4.12.1销售回款风险
44
4.12.2销售回款风险应对措施
44
4.13媒体危机风险及应对措施
45
4.13.1媒体危机风险
45
4.13.2媒体危机应对措施
45
结论 47
参考文献 48
致谢 49
11220690172 谈铭恒
房地产行业调控形势下中型房地产企业在三线城市的风险管理研究
摘要
房地产行业是一个资本和经营规模高度集中的行业,并受到国家宏观经济调控政
策的重大影响。当前的房地产行业已经呈现出强者愈强,逐渐集中的格局,并逐步结
束了暴利时代。各大房地产企业也纷纷进入精细化开发和精细化管理时代。中型房地
产企业由于其资金实力不如知名大型地产开发商,抗风险能力相对于已完成区域布局
或全国布局的大型开发商而言也较弱,更容易收到政策调控的影响。
大多数的中型房地产企业而言,缺乏整体的风险意识,也缺乏系统科学的风险管
理体系和实施方法。研究宏观经济调控形势下中型房地产企业在三线城市开发过程的
风险管理可以帮助中型房地产开发企业认清政策调控的背景、现状和未来趋势,全面
梳理和识别开发全过程的各类主要风险。通过有针对性的釆取有效合理的风险应对措
施,降低风险发生影响和风险发生的可能性,规避无谓的风险,转移特定风险,减少
损失,从而确保企业整体经营效益的实现。
针对上述背景,笔者对2003年-2012年进十年影响到房地产行业的经济调控政策
的变化进行了研究和分析,内容包括货币政策、财政税收政策、信贷政策和行政调控
手段。这些调控政策中涉及到的对三线城市房地产开发的影响进行了重点论述,并归
纳了当前经济调控形势下房地产行业的发展特征。
本论文主要运用的主要理论体系和依据是“企业风险管理整合架构”。在此理论基
础下,按照确定风险管理目标、风险识别、风险评估、风险应对、风险监控和风险管
理后评估的步骤论述风险管理的基本流程。
本论文重点对中型房地产企业在三线城市幵发过程的主要经营风险及应对措施
进行分析和论述。风险类别涉及政策风险、原材料价格波动风险、土地获取决策风险、
项目合作风险、项目计划与进度管理风险、成本超支风险、工程质量风险、设计风险、
资金风险、产品定位风险、销售回款风险和媒体危机风险。本论文的研究过程中除
了引用笔者所在的景瑞地产在三线城市进行房产开发的实务经验,也借鉴了其他中型
房地产企业在类似风险领域的经验。
关键词:风险管理中型房地产企业 三线城市调控政策 F27
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