东山紫园写字楼项目营销策划案 项目策划大纲 项目研究 项目研究 越秀区 东风路 地铁一号线 本案 环市路 地理位置 项目情况 占地面积：平方米 总建筑面积：约平方米 其中：地上部分建筑面积：平方米 地下部分建筑面积：平方米 建筑容积率： 建筑密度：% 绿化率：% 楼高： 层数：1~27层 地下停车数：个 项目情况 技术指标 功能分布 地下室：停车场 首层：写字楼大堂、商务中心 二层：商场 三层：商场 四—二十七层：商务式写字楼 项目情况 SWOT分析 区位优势 之 “城市核心商务区交汇所在” 站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字楼商务区域的过渡地带 这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的持续发展优势 SWOT 区位优势 之 成熟的写字楼区域 翻开城市的版图，项所处位置正是广州传统商务区域的心脏 这意味着项目位于城市的资金流、信息流、物流的核心位置 SWOT 时机优势 之 “掌握先机” 国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入，外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖； 申亚成功提升国际影响力，大小企业抢滩广东市场； “住禁商”政策出台，乙级写字楼市场空置率下降，租金保持平稳增长 SWOT 交通优势 之 “畅达交通，掌握第一商务时机” 正对30条公交线路巴士站 城市商务中轴线的东风路，全城最畅顺通道 SWOT 客户群优势 之 “商务终端客户所在地” 府前经济带的前沿，传统商务地带，政府重要机构及部门囤结之地 紧靠新核心商务地带，发展中企业进驻的目标 SWOT 环境劣势 东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中 时机劣势 乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大 产品劣势 建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没新亮点 SWOT 越秀区打造黄金“八公里” 市政规划将把东风路打造成为甲级金融区 广州经济的强劲增长 写字楼市场兴旺的基础 城市地位不断提升 提高写字楼市场的外延辐射力 人民币汇率走高 促使更多的国外投资资金加快进入中国市场 SWOT 区域竞争势头突现 珠江新城与琶洲商务板块的快速发展，未来竞争能力的优势已经显现 市场供应量激增 写字楼市场竞争加剧，未来三年内将有约150万平方的推货量 SWOT 市场分析 市场分析 发展历程 广州写字楼市场分析 天河北商圈 珠江新城 软件园区 琶洲会展 东风东 东风路 环市路 广州写字楼市场分析 东 风 路：80年代有政府、机关、运输、会展的支持，形 成广州金融、外商一条街。 环 市 路：90年代以酒店业最兴旺，主要使用客户为贸易 天 河 北：以“中信广场”为中心的CBD商务区域 珠江新城：第四代核心商务中心，但尚处于起步阶段。 软 件 园：“硅谷基地”为著称，高新产业客户集中地 琶洲会展：围绕会展为核心的商务圈，但基础设施、商务 配套、交通条件有待完善 发展历程—商务区域组成 广州写字楼市场分析 存量面积逐步被消化 广州写字楼市场分析 2001，广州十区共批出写字楼面积215.08万㎡ ,成交面积216.94万㎡；写字楼市场正在逐步消化往年的存量面积 01年-06年，十区二手写字楼成交面积为129.79万㎡，一、二手成交比例为63：37 广州写字楼市场分析 历年供求分析（2001—） 数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局 备注：06年的十区概念已包含南沙和萝岗区 单位：万m2 广州写字楼市场分析 价格走势稳步上升 过往6年来，十区一手写楼成交均价在7500-9700元/㎡之间；同时，随着一手写字楼市场的逐步回暖，成交价格以为拐点，开始呈现上升之势 十区二手写字楼成交均价逐年下降，从2001年的5559元/ ㎡下降到的3909元/㎡ ；其主要原因在于近年市场供应的高端写字楼项目均以租赁为主，并且次中心区如海珠、白云区较低档次的二手写字楼成交量逐年上升，拉低了整体成交价格 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看