金鼎湾国际7月突破营销报告 谨呈：南京建邺集团 6月 目录 一、实现目标 1、目标明确 二、达成策略 1、策略推导 （1）本案现状（2 ）竞品现状（3）结论 2、节点划分 2、措施方案 （1）总体目标（2 ）当前目标 （1）实现方向（2）具体措施（3）方案细则 三、媒体配合 1、媒体原则 2、具体运用 7月底完成认购目标12套 1、目标明确 当前目标 首先突破100套！年底完成250套！ 总体目标 一、实现目标 2、节点划分 本次销售方案针对短期内的认购突破，预计在6月25日前确定销售方案，7月1日正式开始执行本方案，截止到7月31日完成销售目标 6月25日 7月1日 Dead Line 7月31日 全力实现月认购12套 方案确定 准备完备 一、实现目标 二、达成策略 1、思路分析 （1）本案现状 项目陷入瓶颈原因：首先，我们必须分析项目陷入僵局的原因，只有了解了项目真正的短板在哪里，才能去针对性地进行策略变化。我们来看一下目前的销售现状 去化配比： 二房户型占到目前总去化量的近60%，三房几乎没有去化，四房销售并不理想 （本表以实际签约成交价为准） 金鼎湾从09年开始销售，价格属于一路上行的趋势。目前在售的成交单价已经达到了17000元每平米。按照目前的主力户型四房186平米来换算，总价高达320万 成交价格： 二、达成策略 1、策略推导 （2）竞品现状 万濠华府：首批房源四批房源未公开房源 尚海湾豪庭 （2）竞品现状 刨去装修成本，本案单价并无明显提高，但是由于本案主力户型为四房180平米以上的大户型，造成本案主力总价与区域竞争对手差距比较大，正是由于价差的关系，造成目前本案的客户群体比竞争对手选择余地要小。 综上，我们认为，造成本案滞销的根本原因在于——户型设置过大造成总价过高，超出了相当部分客户的预算，从去化分析也可以看出，总价在150万左右的小户型明显去化速度比较快，因此，针对在短时期内要取得销售突破，必须在价格上进行调整，同时进行房源的再梳理，力求在短时期内先攻下最有把握的产品。 因此，我们对产品线的策略是——主推两房，辅推三房，四房自然去化 （3）结论 想要达成这一策略需要大量来人，而针对本项目之前的来人情况，在短时期内形成大量的自然来人在现阶段无法实现。因此，我们的执行方向定为推广和挖掘同步进行，同时增加现场的吸引力，提高杀客灵活度 二、达成策略 2、策略分解 （1）实现方向 挖掘 ——老带新升级，深挖客户资源 推广 ——线上线下，全城释放信息 现场 ——提高暗扣幅度，实现临门一脚 1、大力启动“老带新”的优惠，加大奖励的力度，全力撬动老客户为本项目进行推介。 2、推出特价2房房源，以带动市场反应，用极低的价格吸引市场，带动全案房源的联动。 3、以“内部特供房”概念，推出3房限时抢购，以丰富产品线，不放过任何一个潜在客源。 4、优化付款方式，在保障开发商利益的前提下灵活给予客户优惠方便的付款方式。 5、加大现场优惠力度，针对市场竞争对手的情况调整现场优惠幅度，增加吸引力 （2）具体措施 6、将一幢楼栋单独拆分作为毛坯出售，满足不同客户的需求 方案时间：7月1日-7月31日 销售目标：7月31日前认购12套 方案对外宣传口径：一期交付在即，回馈先期业主大酬宾 （3）方案细则 方案一：“老带新”优惠活动 首先，想要挖掘老客户资源必须明确几点： Q1、业主推荐新客户成交，最关心的问题是什么？ A1：老客户关心有三点：1、自己介绍的房子是不是值得推荐，2、自己能得到什么，3、介绍的新客户能得到什么。4、是否是否觉得自己做了一件非常值得骄傲的事情，能获得一种心理上的满足 。 首先，金鼎湾的业主一般都是比较认可本项目的，对于产品本身并无抗性。关键在于，如何调动业主的积极性，如何让他充分发挥最大的积极性去调动身边一切关系去为金鼎湾造势。我们认为，需要激发他的兴趣点，即找到他最想要的东西，创造驱动力。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看