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第二章项目本体研究
第三章商业操盘战略
第五章商业营销策略
第四章项目商业定位
第一章商业市场解析
项目商业处在什么样的市场环境之下？
从本体看，商业适合发展方向是什么？
我们以什么样的战略高度来操作商业？
项目采取怎样的营销策略来进行销售？
给予项目怎样的业态定位以实现目标？
宏观政策研究
1、政策解读→新政颁布
国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，楼市新政百日后政府一再强调继续新政策到底 ————新政后，投资的资金渐渐持平，而商业类地产价值更高。二套房的首付比例提高到50%以后，购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。 投资资金多倾向流入商业地产。
1、政策解读→政府招商
长沙政府出台的《关于进一步加大招商引资力度和大力发展民营经济的决定》，要求降低外资和民营经济的准入门槛，鼓励内外资来我市兴办企业和参与国有企业改制，实行土地和税收优惠。————政府对商业的进一步支持为地区带来品牌商业提供了条件。
品牌对提升一个城市的商业氛围有很大影响，目前长沙较好的投资创业环境和产业发展平台，吸引了海内外众多战略投资品牌入户。（本地的名牌，你们又在哪里？）
1、政策解读→交通建设
长沙建设地铁交通建设进入起步阶段。长沙城北城乡一体化的推进，将加快推进区域内城乡公路网络建设，力争在3年内完成村道水泥硬化任务，实现村组互通水泥路；打造区域内20分钟城乡一体化交通圈，实现农村公路与城市道路对接。 ————交通的进一步建设将会推进城市的格局和市民消费观念的改变。
2、网点规划→长株潭商业
长株潭城市群批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区。城市间的商业区域将进行扩展与连接。
长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的商业区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群商业发展的增长极。
3、北城发展→生态与学府
开福区是长沙有名的老城区，经济发展相对滞后。北区生态地理环境较佳，森林和绿地覆盖率最高、水资源最为丰富。
人文价值历久弥新。学府林立。国防科大、长沙大学、长大附中、周南中学遍布，且近两年各企事业单位在北城购房置业人口逐日增多，区域人口综合素质明显提升。
区域商业资源缺少，伍家岭商圈商业氛围冷清，相比城南商业发展一直不佳。
3、北城发展→核心启动区
以城北新区建设为重点，打造物流、大运量工业、文化、商贸、房地产等具有核心竞争力的优势产业。
开福区城市建设用地要达到100平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。
开福区城市建设用地
3、北城发展→2个商业中心
北区将重点建设2个商业中心，以伍家岭商圈和金霞商圈为中心进行规划。建设以每3万—5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。
总结
政策对投资性住房需求打压，资金向商业地产转移；
政府对商业大力支持为地区带来品牌商业提供了条件。
政府加快对北城的路网建设促进北城快速发展；
长株潭城群确立促进城市的商业区域扩展与连接。
总结
长沙居民消费→
湘江北去，浪花淘尽风流人物，作为历史文化名城，出现过很多杰出人才。英雄潇洒走苍穹，长沙人也是出奇的喜爱消费，娱乐餐饮行业超前消费，也是有名的消费城市。
用出去的钱才是自己的，随着长沙经济水平保持着较快的增长幅度，生活水平的提高，长沙市城镇居民在食品、衣着、家庭设备用品等方面的消费增长放缓，而娱乐教育文化等方面的消费支出呈加速上升趋势。
长沙居民消费发展
