南京运佐营销策划有限公司 3月29日
和泰·徽都国际项目 产品初步建议
写在前面 感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。 正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…
背景
歙县是中国历史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名风景区黄山，东邻杭州，南连千岛湖,是皖、浙、赣三省的重要通道。 歙县交通便捷，皖赣铁路途径县境16公里，县火车站客货运能力居黄山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而过；县城至黄山国际空港仅30公里；境内新安江航道常年通航。 全县面积2122平方公里.全县人口为50万，其中县城人口约11万

度歙县实现地区生产总值59.5亿元，同比增长13%；财政收入（一般预算收入）2.77亿元，同比增长23%；全社会消费品零售总额17.9亿元，同比增长17.5%；在岗职工平均工资2万元，同比增长24%；农民人均纯收入4100元，同比增长17.3%；金融机构存、贷款余额分别达48.2亿元和23.4亿元，同比增长16.9%和24%。旅游经济方面：旅游总收入14.9亿元,荣获“中国县域旅游品牌百强县”、“中国旅游文化示范地”等称号。 近几年歙县经济实力明显增强，经济运行质量逐步提高，城乡基本基础设施不断完善，发展环境逐步优化，各项社会事业健康发展，人民生活水平稳步提高，发展步伐进一步加快

歙县数据
安徽省数据均值
歙县原为贫困县，在实施工业振兴计划和城镇带动战略之后，实现了工业经济、城市建设、旅游和农业经济大突破，GDP排行位于省内24名，成为黄山第一县。歙县居民的有一定的消费购买力；
歙县政府鼓励农民外出务工和回乡创业，本地区的农民收入高于全省平均水平，乡镇购买力不可小觑

城市规划
政策环境
二手房税费优惠政策09年12月25日停止
部分楼市优惠政策09年11月18日停止
维修基金减半12月31日停止
中国人民银行决定，从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调
央行1月21日公告从次日起首套房7折利率上调至八五折
中国人民银行决定，从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此为以来央行第二次上调存款准备金率

国务院常务会议召开并提出“国四条”
国务院通知明确二套房贷款首付不得低于40%
银行
政府
遏制房价
收紧
我们该何去何从？
宏观环境不明朗
开始 徽都国际的企划之旅
策划理念的推演
其一：我们认为本项目需要别与歙县的其他楼盘 其二：我们希望建立准确的目标客户群，达成圈层营销传播效益 其三：我们强调品牌的快速建立以达成认知与形成核心竞争力
解决问题： 定位产品 定位目标客户 传播产品品牌
本案基本要素
南侧： 该地块南邻为西干山，景观资源一般。 北侧： 北侧为丰乐江，拥有良好的江景资源，是本项目的景观资源。 东侧： 东邻新城最大的市政广场—张曙音乐广场，及规划中商业街区。 西侧： 西侧为铁路桥，景观较差，噪音污染，一定程度上影响了项目品质

本案各地块指标分析
本案地块紧临县政府，处于县的规划发展方向，各指标较好，随着市政配套设施的建设，项目的前景和环境将更加突出

Swot分析
※ 地段好、交通较为便利 ※ 周边自然景观优美
※ 该地块曾被汛期淹过，客户有心理瓶颈
※ 紧邻县政府、地处规划核心潜力较大
※ 宏观政策影响 ※周边楼盘已建立竞争优势 ※ 周边楼盘同质化趋势明显
差异化
改进主流产品，增加产品层次 突出地段优势，细节精雕细琢 丰富商业配套，打造品牌形象
品牌
细节
实现价格提升
我们的方向：
竞争对手扫描
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