兴汝·金城结案报告
报告思路结构
项目类型定性、价值点
目标回顾
当时市场背景下的核心问题
解决问题的核心策略及方法
各阶段销售状况及客户分析
项目对市场的贡献及操盘中的遗憾3
项目类型定性
地段：本项目位于芙蓉南路与时代阳光大道交汇处东南角，长株潭融城核心区域，区域发展潜力巨大，预计当时供货量在45万方；
规模：项目总体量为50万方，分东地块和西地块开发，首次推出的是东地块一期产品，共7栋，约600套；
产品：东地段项目主要以120-170㎡三房、四房为主，为14-17层小高层纯板楼，西地块规划有写字楼、酒店、大型商超等业态；
客户：项目客户群主要定位在首次置业和首次改善型置业个客户群，主要以天心区为核心，辐射地州市；
价格：首次开盘价格5500元/㎡，均价达到6500元/㎡；
新兴区域的城市综合体
项目价值点
区位优势：项目距省政府、天心区政府仅1公里，既享受省府板块巨大的升值潜力，又有融城前沿地段的未来价值

地铁轻轨：长沙地铁1号线时代阳光大道站在项目门口，长株潭城际轻轨离此不远，地铁物业价值巨大

环境资源：湘府文化公园、生态动物园、豹子岭公园、桂花坪公园等四大公园环绕，更生态、更宜居

配套价值：科技展览馆、群众艺术馆、地址博物馆、美术馆、青少年活动中心等四馆一中心；
学校教育：项目周边有湘府小学、青园小学等小学教育，并且作为明德中学定点生源单位，教育条件极为优越

两大核心优势：明德中学+地铁
项目产品特点
一期户型配比
占地面积：232亩 总建筑面积：东地块21万㎡，西地块28万㎡。 容积率：为2.796 建筑密度：24.7%； 绿地率：超过40%,一期40.4%
项目基础数据：
一期产品为低密度、纯板式，面积为86-134㎡二房、三房的刚性需求产品为主

项目产品特点
N+1多变户型，二房变三房、三房变四房，灵活实用

报告思路结构
项目类型定性、价值点
目标回顾
当时市场背景下的核心问题
解决问题的核心策略及方法
各阶段销售状况及客户分析
项目对市场的贡献及操盘中的遗憾
目标回顾及检测
目标一：销售目标
目标二：品牌目标
○打造项目品牌，制造项目影响力，推动项目的持续旺销； ○为开发商树立良好的口碑形象；
全年销售完一批7栋，约600套，月均50套，总销售额约3.47亿；
报告思路结构
项目类型定性、价值点
目标回顾
当时市场背景下的核心问题
解决问题的核心策略及方法
各阶段销售状况及客户分析
项目对市场的贡献及操盘中的遗憾
项目入市时期，正值新国五条、契税政策等调控影响之下，且限购令即将出台，政策即将进一步加码；
当时市场背景——政策背景
新国五条
湖南契税政策
限购令
点评：整个调控，从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，调控越来越细化；
9.29新政后一线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整

一线城市新政表现
二线城市新政表现
政策下的市场表现——全国
9.29新政后，短期内长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整。但12月最后几周，成交量、价格均出现阶段性反弹

政策下的市场表现——长沙
新契税政策影响
新契税政策公布后，造成12月份最后一周成交量暴涨，第一周的成交量暴跌，许多消费者都赶在元旦之前签约，以抓住契税最后的优惠

元旦前后，成交冰火两重天：
促使成交量整体下降：
新的契税政策能够促进刚性需求的加强，而抑制二次改善型置业和投资置业的需求。总体会使的成交量下降，这给我们的项目带来了较大压力。但是对价格影响不大。价格不会有太大改变，将保持稳中有升的温和势头

项目所在板块北靠省府北，南靠暮云板块，东近天际岭板块。多个区域板块，分流本板块客户群，竞争激烈

当时竞争环境——竞争格局
省府红星板块价格均势
（元/㎡）
[套均面积]
[成交量走势]
从成交均价的走势图可以看出，省府-红星板块成交均价一直保持稳定增长的态势。11月份省府-红星板块样本楼盘成交均价为5619元/平米，环比上涨1.6%。19个样板楼盘中，除1个项目外其他18个项目均有不同程度的上涨，保利花园三期成交均价上涨幅度最大，由于它成交量较大，带动该板块整体均价略有上升。 11月份省府红星板块样板楼盘成交量为152944平方米，随着融科东南海、钱隆学府、湘府华城等项目开盘集中签约完毕，11月份成交量较10月份有所减少。但是从整个成交量走势图，可以看出11月份样板楼盘的成交量还是比较大。从套均面积来看，省府红星板块本月主要销售的是120平米左右的大户型

省府红星板块的成交均价稳定增长，基本保持在5600元/㎡，月均成交量基本保持在16万方左右

当时市场背景——成交量
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