中物院宁波军转民科技园项目 整合营销提案
1、从12月开始，我司完成本项目的市场调研和产品定位，从而实现项目规划方案在“经济效益”方面的完美突破；
2、在这一年多的时间里，配合开发商和设计院完成规划方案，可以说，对本项目的认识和理解是最深的；
3、容创在过去的4年里，成功操作了宁波办公市场消化量近30%的案量，是宁波业内公认的“写字楼操盘专家”；
4、容创刚刚完成南部商务区整体区域推广的工作，对区域发展和客户需求有深入透彻的调查和理解；
5、容创在区域内代理的写字楼项目现已结案（总部一号），同区域无竞争项目代理；
6、容创在宁波首创了“商务公寓+独栋商务别墅（洋房）”的产品开发模式，16城联邦、新星龙湾结束后，掌握有大量的客户资源，这些资源都对本项目的成功操作有相当大的帮助；
7、容创可以派遣包括“市场研究+策划推广+营销”在内的最强大的公司阵容，保证对项目“高、快、好、省”的推进；
8、容创在合作模式方面，不但可以承诺“在此次竞标公司最低报价基础上，下浮10%”，而且，可以承诺对开发公司后续市场开拓提供如下增值服务，如新入市场调查、研究、规划设计建议、测算等方面的配合

宁波为长三角南翼中心城市
近年来宁波经济发展迅速，并呈“加速度”发展
人均可支配收入和支出稳步上升，居民消费力旺盛
春，房价飙升；政府调控的效用在宁波市场越来越差；但对操盘而言，需保持谨慎
城市经济面向好，人口增加迅速，首次置业的刚性需求与供应矛盾明显；
住宅市场状况
1、住宅供应供应上半年松，下半年紧。 2、和本项目竞争性的住宅楼盘集中在下半年到年底推出。 3、市场上适合刚需的相对低总价楼盘较少或者位置较远 4、的市场购买欲望依然会相当强劲。 5、对和上半年的市场供应约为530万平方米，未来压力将会显现

1、投资比例极高。 2、产品设计同质化较为严重，40-60平方米基本设计为单身公寓标准间。 3、随着城市化深入、房价不断走高，面积小、低总价的公寓前景依然广阔。 4、竞争激烈，多数有地段优势；
商务公寓市场状况
◆别墅面积主力：联排：220-280㎡、双拼340-420㎡，独栋500-800㎡； ◆除东钱湖板块外,市场供应纯墅区项目较少, 且以复合型社区为主；城市独栋别墅基本绝迹，需求得不到满足； ◆由于城市型别墅的稀缺性导致很多40年办公产权性质的类别墅产品销售也比较理想，购买客户基本上看重于产品本身及用于投资、自住，例如：新星龙湾、朝阳荟、康城阳光、翡翠湾；
别墅市场状况
供应量大，办公与住宅价格出现“倒挂”现象。 市场呈缓慢增长态势，写字楼开发环境未有改善，销售周期平均2年-2.5年。 宁波写字楼存量巨大，且主要集中于鄞州中心区和东部新城。 购买者多为以外贸业相关的企业，外贸行业兴衰对写字楼影响较大。 购买客户仍然集中在300平方米以内，大面积销售压力相对较大。 写字楼客户来源区域性较强。
写字楼市场状况
基于对目前市场走势的准确判断和预测 我司在为本项目做了如下产品定位：
产品定位推导
三江口核心区
本案
鄞州中心区
东部新城
潘火商贸板块与鄞州投资创业园区的链接枢纽 东部新城南翼
下应街道地处宁波东南，东邻东钱湖，南接云龙镇，西连首南街道、中河街道，北靠东部新城。 下应街道整个区域范围是22.2平方公里，分三个区块 1、潘火片区 2、投创中心 3、东南片区 （即商务区域 ）总的设计范围是13.3平方公里 。规划成高档的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等

潘火片区
投资创业中心
商务区域（东南区域）
项目位置
东部新城
鄞州中心区
1、规划中的地铁五号线、三号线将在这个片区穿过。 2、鄞州中学的搬迁暂定的位置在东南片区的中心位置，靠近甬新河，占地规模约三百亩左右。 3、甬新河旁边湾底村建一个中华老字号一条街，大概一百多亩土地 4、国骅集团新盘宜家世纪广场，将近有两百亩左右，为商业住宅集合体，即将启动。 5、湾底村附近的太极养生城（暂定名）将近八十亩左右，是高端的别墅群。结合了酒店、休闲、餐饮。 6、宜家家居、红星美凯龙、迪卡龙体育 、沃尔玛山姆会员店四家落户本区域， 7、培罗成广场即将开建（含家乐福、国美）
片区规划重大事宜
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