扬州市施沙路地块研究报告
上海新联康/06土地属性研究
客户研究分析项目定位
研究框架房地产开发环境
宗地位置 宗地现状 宗地周边及道路 宗地指标分析 地段和交通分析 地块价值分析
区域认知 区域竞品 代表项目
整体定位建议 客户锁定及面积配比 价格建议
宗地位置
扬子江南路
施沙路
裕元路
宝顺路
江海学院
本案
裕元工业园区
港南村
临港新城（规划）
大学城
进出口加工区
扬州海关
施桥镇
扬子津生态园
土地属性研究
宗地现状
地块内现状
土地属性研究
宗地周边及道路
地块北侧施沙路
地块北西侧扬子江南路
地块北侧施沙路沿线公交站台
地块北侧港南村
地块东侧宝亿厂区
土地属性研究
地块指标
项目地块位于扬州市邗江区施沙路与扬子江南路的交汇处，东至规划路，北至施港路，南至规划路，西至杨子江南路。 项目为商住社区，总占地202334平方米，总建筑面积325757平方米，容积率为1.61，商业用地约54242平方米，住宅用地约273483平方米
土地属性研究
地段位置分析
地块位于港口分区中部，是扬州城市发展战略“主导向南”的前沿区域，但区域为工业园区及区域房地产开发程度低、市政配套不完善等导致客户认可度不高。 但区域未来规划向好，是扬州城市副中心之一
土地属性研究
地块交通分析
扬子江南路
施沙路
双向公交线
区间交通系统： 地块西侧现有快速景观路扬子江南路、南侧有规划道路，北侧有施沙路，区间交通便捷 区域交通系统： 南侧有规划中道路及分布的公交线路，预期项目交通便捷
土地属性研究
地块价值分析
区位价值：地块位于扬州市(南部)港口分区，城市发展趋势向南 潜力片区：光伏、LED技术产业发展潜力大 稀缺价值：两湖一公园一河（九龙湖、燕栖湖、扬子津生态园、古运河） 交通价值：区间、区域交通系统发达 人文价值：古运河与高旻寺等古文化与工业文明交相辉映 增值价值：临港新城规划中的教育配套、医院等
土地属性研究
本地块最大的优势：区域资源价值优势，但需进行整合塑造 最大的劣势：区域认可度不高
地块是临港新城区域开发启动区域，在区域成熟度不高的状况下，地块开发要站在整个临港新城的规划下进行营造开发，借势于区域开发蓝图，以全新形象引领市场
地块价值分析
土地属性研究土地属性研究
客户研究分析项目定位
研究框架房地产开发环境
宗地位置 宗地现状 宗地周边及道路 宗地指标分析 地段和交通分析 地块价值分析
区域认知 区域竞品 代表项目
整体定位建议 客户锁定及面积配比 价格建议
从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗
城市发展定位
区域认知
区域地位
沿江现代经济走廊+现代化城市走廊+工业产业密集区+高效、规范现代化服务区 沿江地区规划形成以扬州市区为核心、仪征、江都为两翼的功能强大、产业先进的高度城市化地区。 扬州经济开发区成为构筑沿江产业带的中间环节
仪征
江都
市区
经济开发区
产业向南
临港新城区域作为扬州经济开发区带动区域，将成为扬州走上长江的节点
区域认知
区域发展
扬州城市空间战略：“主导向南，西进东联” 在《扬州城市总体规划》中，已明确未来一段时间内主要发展经济开发区，跳跃开发港口分区，做为第二产业的载体
项目区域作为中心城市第二产业功能的承接地，将需要相关居住配套设施
区域认知
区域规划
扬州经济开发区战略规划提出“四步走”的空间发展战略，在完善北部片区的 基础上，在临港新城区域建设综合性的生活配套中心，并预留开发区未来的行 政中心用地，迅速提升临港新城的土地价值和综合配套水平
区域认知
南部临港新城规划
配合沿江开发战略实施 形成现代服务要素集聚，为沿江开发提供服务支撑 落实城市空间发展框架 构筑南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移 实现城区融合共生发展 完善开发区服务配套功能，实现园区向城区的转变 完善城市旅游空间布局 整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点 建设生态宜居示范区 营造最佳人居环境，树立扬州宜居城市建设典范
区域认知
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