“老百货地块” 策划报告 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5 感谢百恒公司给予四方大泽公司本次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全力，运用自己的专业优势及力量，为静海老百货项目做全面、立体的剖析，并拿出符合即实际情况和独到见解的策划方案 我们的目标 可实现目标 周期最小化 利润最大化 关于项目定位的思考…… 本项目开发定位方向在哪里？ 市场的思考 激烈的市场竞争中， 市场期待怎样的产品 地块的思考 受地块区位、周边景观环境 等因素影响，我们适合做怎样 的产品 风险与收益的思考 高收益不单体现在高价格 我们强调的是资本运营 和良好的现金流的保证 目录 第一章投资环境分析 第二章静海房地产市场分析 第三章市场竞争分析 第四章项目分析 第五章项目定位 第六章项目规划建议 第七章营销推广 第八章静海项目收益模拟 第九章风 险 预 估 第十章关于大泽（略） 投资环境分析 一、中国经济运行状况 2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年超过10%。 2006年下半年，贸易顺差创历史新高，净出口增长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的3.3个百分点。 消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。 2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低 二、房地产宏观市场分析 2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。 其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达60%，为54亿美元，同比增幅约55% 2007年1月，国家发展改革委、国家统计局发布的最新调查数据显示：2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。高档商品住房销售价格同比上涨6.6% 国内房地产市场仍稳定上升的趋势，为项目提供了可发展的宏观环境 四方大泽分析 三、天津城市发展定位 “十一五”国家对天津城市定位 北方经济中心 国际港口城市 生态宜居都市 四 静海战略发展定位 现在静海作为我市重要的经济发展区域之一，是我市规划建设“一轴两带三区”战略布局当中的重要组成部分 根据天津总规划趋势，受静海城区规划影响，区域房地产需求不断的增加，为项目提供了足够的客户群。 静海人群的生活习惯，决定了老城区的改造目前仍是静海的重头戏，项目核心的地段条件，将成为其抢占市场份额的最大卖点。 四方大泽分析 （一）乡镇布局 静海辖18个乡镇（其中16个建制镇）、384个行政村，2006年底总人口52.88万人 ◆城建成果 至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。 新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、263万平方米，并实现了住宅“双气”化。 全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里，乡村公路通车里程达到1108公里 。 ◆2007年城建重点 -胜利大街南北段等县城规划区内6个路段拓宽改造 -完成14个住宅小区建设 -新开发建设5个住宅小区 -10条道路旧供水管网进行改造 突出“两城”建设重点，加快推进城市化进程 （二）静海建设发展 （三） 静海经济发展 目前静海处于上升发展最佳阶段 具备较大投资升值潜力 四方大泽判断： 区域市场分析 ◆未来静海市场将有大量的土地集中上市，加大区域市场的竞争力，直接对本项目产生威胁。 ◆ 据悉即将挂牌地块的土地预期成交价格相对较高，外地开发商争相涌入，预计静海未来市场将成为开发商的必争之地 四方大泽预测： 土地市场供应量分析 静海市场供应量分析 静海县近期供应楼盘分布如下图所示： 商品房成交统计 2007年1月静海县新建住宅商品房交易565套、面积62560.8平方米，平均价格每平方米2444.3元 2007年2月静海县新建住宅商品房交易307套、面积35372.4平方米，平均价格每平方米3187.1元 新建住宅房交易套数和均价对比 ： 价格走势分析 静海县1月至4月价格仍在稳定增长，主要原因是有新盘入市，且楼盘素质较高，从而带动了成交价格的上涨 商品房价格走势分析 静海县1月份各个楼盘处于优惠销售期，成交量较大，2月份受到春节的影响成交量有所下滑。进入3月份后受到有关蓝印户口政策变动传闻的影响，很多外地客户开始持币观望等待新政策的出台， 4月1日蓝印户口政策正式出台直接切断了外地客户的购房行为， 使4月份的成交量大受影响。虽然成交价格表现为不断上涨，但实际上大部分项目是处于有价无市的局面。