万科·红郡 2007年度营销工作计划 汇 报 思 路 07年销售目标 07年产品分析 07年工程进度 07年市场分析 07年竞争分析 06年营销回顾及改进 06年成交客户分析 07年竞品分析 07年难点解决策略 07年企划、销售策略 07年各项计划 STEP1 STEP2 STEP3 STEP4 第一 部分销售目标及产品 销售套数：171套 销售面积： 价格目标：联排带地库产品均价20000以上 注： 为叠加分布位置 黑色数字为叠加套数 中心区域5栋：1、3、4、8、11； 外围区域3栋：10、15、18； 带地库区 地库区(小) 无地库区 一期剩余产品资源差别较大，总体水平与第一次推盘产品类似 二期联排全部带地下室 叠下全部带地下室 叠上无地下室 除叠上外，带地下室户型分为四类： 黄绿色部分为二期设计的37套新产品 Bn-b’ 地下室平面图 地下室入侧花园 An-b’ 地下室南北采光 地下室平面图 一层平面图 注： 为叠加分布位置 黑色数字为叠加套数 中心区 受北青路影响2栋，20户，联排4户，叠加16户 受诸新路影响2栋联排14户+一栋联排1户。 物业用房对北青路与诸新路转角处户型存在影响。 中心优势区户数比例高 南进41联，16叠 北进28联，24叠 与一期不同，二期南北进兵营式布局形成了南进北花园与北进南花园的结合 14栋为南偏东28度； 2栋南偏西35度，朝向稍差。 整体朝向相对较好。 二期西有双鹤浦、南有诸翟公园，中心设计中心绿化，三者对二期产品价值有较大提升作用 一期 二期产品除叠上外，全部带地下室，产品附加值较高； 二期产品朝向87.5%楼栋朝向较好，仅2栋朝向较差； 二期拥有西、南双向景观价值，同时设中心绿化景观、另外建筑间形成南北花园的结合，这些景观受益的户型数量较多； 叠加产品零散分布于小区建筑，临北青公路两栋外，其余均位于小区中心位置，利于提升叠加价值； 叠加的混杂也使联排没有集中的区域，联排价值受到一定影响 整体二期产品规划较一期有较大价值提升 一期目前已全部结构封顶 07/1/1二期全面结构封顶 07/1/16-4/15一期示范区配套施工 07/5/1二期示范区示范单位开放 07/9/10 一期交付 07/1/16-4/15，一期项目现场配套施工，严重影响客户示范区参观 在保证价格的基础上，竞争更为积累的环境下，全年需去化171套，月均销量约15套 正常销售受现场条件限制 难点1 难点2 难点3 价格提升，联排带地库产品均价20000以上 第二部分市场及竞争分析 2006年至今的上海房产市场的走势 2006年至今，上海商品住宅总批准预售1417万平方米，成交1378万平方米。 预计全年商品住宅总批准预售1550－1600万平米。 虽然上海市场经过了3月到5月的一波小阳春，却在中央新一轮的调控措施下，再次陷入成交低迷的状态，“金九银十效应”也未显现，6月的成交量为139万平米，而当9月达到149万平米之后，10月楼市成交数字却下降到135万平方，可谓秋意甚浓 2006年房产市场的特点 1、上海市场继续受到政策面和政治面的影响，6月之后的成交量走低正是因为宏观调控等措施的影响，尤其是在9月269万平米的供应量背景下，成交量却只有149万，供求比降到1:0.56 2、开发商的资金周转压力大增，短暂的楼市小阳春的出现，并不能解决开发商长期的销售压力，另一方面，在社保案的压力下，年底回笼资金需求令部分开发商面临更为难的年关 3、努力提高产品附加值，在预售许可控制，以及提高性价比的市场要求，加上去化速度普遍降低，一些楼盘的产品索性等到准现房上市或者改毛坯为装修，以期待高品质能得到较好的市场评价 4、价格策略多样化，降价策略、折扣策略、送礼策略、明折暗降层出不穷 5、投资型客户离场，与去年观望状态不同，投资客大量离场，目前只有一些外籍客户仍处于观望的状态，随着限制外资购买的执行细则出台，该类客户的比重将再次下降。自住需求是今年主流 6、消费者信心动摇，市场现状和局势的波动，导致多数人产生楼市价格下降的预期 政策调控以稳定为导向 经历了05、06年的政策调整，上海市场已经趋于稳定，同时奥运进入倒计时，因此预计07年政策调控将主要为对外资限入、“7090”以及规范性操作方面的调整，以稳定为导向 整体市场稳中有升 供应与需求同步上升 05、06年供应与需求在政策调控下，受到限制，在06年初出现一波小高潮，缘于05年压抑的需求在政策稳定趋势下的释放，但6月后的政策再次打压了市场信心，07年，在政策稳定的导向下，预计供应量与需求两将同步上升。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看