天业国际营销报告
二OO八年六月
前言
通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对济南市及本案周边商业市场状况有了更全面的了解，并通过分析对本项目有了更充分、更深刻的认识 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力
市场篇
总体定位篇
销售策略篇
推广策略篇
目录
目 录
写字楼部分 商业部分 公寓部分
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按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标 济南的写字楼市场划分为中心区域板块、山大路板块和东部区域（主要为高新技术开发区）
区域划分
一
市场篇
济南写字楼市场宏观环境
由上图可以看出，济南市近年来第三产业比重不断提高， 第三产业的增长带动了第三产业就业人数的增加，第三 产业就业人数的增加为写字楼带来稳定的有效需求，促 进了济南写字楼供应量的增加
一
市场篇
为详细了解济南市写字楼的供需情况,从市场在售或在租写字楼中选取有影响力的纯写字楼作为样本进行分析
供应量分析
一
市场篇
在售（租）写字楼供应总量为154.445万㎡，主要集中在东部区域 03年前后上市的东环国际广场等项目加大了区域的供应量 其次为山大路区域，供应量为51.28万㎡ 项目所处中心区域写字楼数量有19个但规模较小，平均体量在2.38万㎡
供应量及区域分布
一
市场篇
在售写字楼销售均价为8055元/㎡ 中心区域销售价格为最高，达9612元/㎡ 山大路区域写字楼销售均价为8280元/㎡ 东部作为发展中的写字楼聚集区,其区域写字楼销售均价最低，为5900元/㎡
在售写字楼的销售价格按照离市中心距离的远近、商业商务氛围的聚集程度等因素分成了三个阶梯依次分别为 中心区域、山大路区域和东部区域
售价分析
一
写字楼市场分析
济南市写字楼平均租金为2.54元/天*㎡ 中心区域写字楼平均租金最高，为4.1元/天*㎡ 山大路区域写字楼平均租金为2.25元/天*㎡ 东部区域写字楼平均租金最低为1.38元/天*㎡
（注：按使用面积对各楼盘租金进行统计，按建筑面积进行租金报价的写字楼，则按70%的使用率进行换算）
如在售写字楼的销售价格的阶梯分布一样，济南市在租写字楼价格同样分成了三个阶梯。依次分别为中心区域、山大路区域和东部区域
租金分析
一
写字楼市场分析
客户群分析
一
写字楼市场分析
区域研究范围西起杆石桥、东至银座附近、南至文化西路、北起泉城路两侧
区域写字楼市场分析
一
写字楼市场分析
项目所在区域内样本写字楼面积约在32万㎡左右 样本项目单层面积在1500-2000㎡之间
区域样本供应量
一
写字楼市场分析
入住客群中大型企业较多、外资办事处也占部分比例 入住客群的行业特征主要以实业类及金融投资居多
各样本入住客群：
区域样本客群分析
一
写字楼市场分析
以外来知名企业驻济办、分公司为主，占65%；济南本地企业只占少数，占35%。这些企业以从事金融保险、房产代理、法律、会计顾问等高盈利水平的行业为主 入驻客户多数为大中型企业，如通用、方正、日立等国内外知名公司
入住企业行业分析
一
写字楼市场分析
市场研究结论
济南有三个写字楼集中区域，分别为中心区域板块、山大路板块和东部区域板块。项目所在的中心区域板块有明显的写字楼聚群效应 济南写字楼市场供需处于平衡状态：一，近来年济南写字楼市场租金水平、售价 水平稳定；二，近年来济南写字楼新增供应较小。本项目写字楼体量符合市场需求态势 办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。
一
写字楼市场分析
济南现状商圈分析
一、商业市场分析
项目处于济南的核心位置，该地段是济南的政治、旅游、购物中心，地位不可替代
项目所在位置
一、商业市场分析
本项目商圈主要由银座、贵和等大型综合购物中心组成，是都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。 从2003年开始，沃尔玛、家乐福等国际商业零售巨头相继入住本商圈，核心商圈地位进一步得到巩固
泉城路现有项目介绍
一、商业市场分析
舜井街为华东地区重要的手机批发市场 佛山街为连接泉城路商圈及文化西路购物街的餐饮街 泉城路商圈中，文化西路为除了泉城路以外的服饰、鞋帽的购物街
项目周边现有商业街构成
一、商业市场分析
一、商业市场分析
一、商业市场分析
泉城路商圈，为济南商业的高度集中地； 商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为 整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射
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