谨呈：研祥集团 研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 2009.8.12本案目录 Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析 part 3 ｜ 项目发展方向思考 part 4 ｜ 项目物业发展建议 part 5 ｜ 项目经济测算 Part1 ｜ 市场篇 一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示 寻找易于成功的写字楼产品一、西安市经济基础 Part1 ｜ 市场篇宏观经济环境 图表2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安房地产信息网数据研究中心 庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力 GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后 人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位 固定资产投资拉动房地产行业作用明显 ，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。西安市经济环境 西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心 资料来源：西安市统计年鉴 进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一 西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平 西安市经济环境西安市经济环境 西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市 人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大 资料来源：国家统计局网站 资料来源：西安市统计局网站 图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元二、西安市写字楼经济基础 Part1 ｜ 市场篇西安市经济支撑产业 资料来源：西安市统计年鉴 二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右； 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 批地自建 主要批地自建，少量租赁或购买商品房 租赁或购买商品房 基本在营业场馆办公 五 大 支 撑 产 业 办公用房解决途径 西安市经济支撑产业 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2% 西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多 12 三、西安市写字楼市场分析 西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类 Part1 ｜ 市场篇1、西安写字楼竣工量、销售量分析 西安写字楼销售状况分析 西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。 09年同期相比08年销量又有所减少 销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足 14 2、西安写字楼价格走势 西安写字楼销售状况分析 西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限 西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌 15 西安写字楼销售状况分析 3、西安写字楼空置情况 经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万 西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右 16 城内： 钟楼、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散 西安写字楼区域分布及区域特点 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看