1 松源翰林壹品项目 现阶段营销推广策略及平面表现我们卖什么？ 我们卖给谁？ 具体怎么卖？ 深究产品的性格特性 发现客户的喜好方向 最终实现客户对号入座 市场怎么样？ 发现市场竞争空白 思维导图市场缺什么？ “机会的存在取决于市场的细分” ——想想还有的，看着手头的，直盯眼前的西山板块 生辉第一城 新希望家园 城润万家 金信陶然居 华宇凤凰城 本案在售项目： 陶然居：区域最为相似，低价倾销，现在剩余不足20套，整体算清盘，剩余面积以108㎡的小三室，135左右的跃层阁楼为主。剩余房款在37万-54万 生辉第一城：价格最为接近，小户型，多创新，主打升值，整体销售率60%，现在剩余户型主要8层以上的两室， 6层以上的三室，剩余房款在50万-70万 华宇凤凰城：靠山最为相似，周边社区氛围较好，整个杏林分为地块较为成熟，中低价入市，现以销售80%，剩余面积以80-130以上高层，北侧客厅户型为主，剩余290套，房款在32万-50万。市场现状：生辉第一城、新希望家园、金开新城、城润万家陆续亮相。 户型现状：70%90平以下，中小面积为主流，跃层、复式等少量产品创新。 均价范围：3500-4600元/㎡ 针对客群：普通中低消费人群，主要以开发区客群为主。 定位感知：中低端普通民宅项目 小结： 金州向东：金州缺乏主流的大规模高档社区 大户型限量供应，大量滞销：随着五一路的逐步成熟，开发商纷纷摘牌土地，周边普通住宅的陆续放量，而且以中小面积的高层建筑为主，价格逐步走高。 大户型产品高总价成为必然：五一路中高档生活区逐步形成，但随着入市时间推移，高层高价，大户高价的市场供给现状突出表现出来。 大户型客户整体需求高档社区：大户需求者对社区整体要求较高，层面涉及到住户层次、文化教育、物业服务等多个层面。类似问题值得推敲借鉴。小孤山板块 光伸·绿洲半岛 东庭印象 文华苑 光伸·绿洲半岛·北岸 水御兰庭 欣怡花园 海富经典在售项目： 绿洲半岛三期：整体基本售罄，剩余户型为100平的大两室，价格4800起。 绿洲半岛四期：还未进入销售，现在为认购过程，现在购买有200元/㎡的优惠 水御兰庭：该区域最早入市的项目，整体销售情况较好，剩余的以大户型产品为主 东庭印象：该区域价格偏高的项目，开盘较为仓促，户型偏大，性价比不足 海富经典：该区域价格最高，盘量最大的项目，市场预热期较长，销售情况一般。市场现状：光伸绿洲半岛、东庭印象、文华园、海富经典陆续亮相。 户型现状：品质高低不同，产品参差不齐，户型大小不一。 均价范围：5000-6000元/㎡，价格跨度较大。 针对客群：普通中高端消费人群抢先购买，主要以开发区客群为主。 定位感知：中高端民宅项目 小结： 开发区向南：规模化的大社区更会深得人心 小规模开发，挤压市场提高单价：随着小孤山地块的成熟，整体区域的价格也在增涨，特别是多家开发商小规模拿地，使这个区域的价格自然性增长，且由于开发商为了实现最大利润，拉长销售周期，提高销售单价。供应产品以点式户型较小，板式户型较大。 缺乏大社区环境，中高端客群需求：集合化社区：小社区不具规模化，高价格缺乏卖点支持，特别是在大户型的销售上，中高层客群缺乏对社区的归属感、沟通的层次化，大客户需要一个心灵的栖息地，剥离对手的策略从此入手 10 一东一南的反思： 客户：追踪满足居住基础上的高性价比。 在更多广告推广的吸引下， 价格上升，户型变小， 客户变得理智，变得成熟。 不但熟悉所谓的概念，更对各种数据变得敏感！ 开发商：寻求人性规划上的高利益回报。 在众多政策法规的限制下， 创造一个一个经典产品，小而精的产品， 适当减少投入，小规模入市，逐步提高价格，实现最大利润， 开发商渐渐老练，脑子里不断更新着市场价格，高开高走，唯利是图！ 什么样开发商，有什么样的产品，什么样的产品决定什么样的客户！竞品的客户分析 金信陶然居：中低端客户，低价，低首付，低总价，低配套要求。 生辉第一城：经济型户型热销，超50万即滞销，实用，年轻，务实主义者。 华宇凤凰城：居住社区化明显，低价格，卖青山，成熟人居吸引人。 光伸绿洲半岛：基本无配套，无绿化，低价位，简单生活只有楼。 东城天下：大社区、大环境、大配套，前期低价卖预期，后期高价卖成熟 开发商是智慧的，客户是精明的： 最终卖的是房子，是卖点不怕宣传，宣传必然会有效果， 但是务虚会迅速被识别，发展预期也自然会被理解。 对于大面积需求客户，需要的是较长时间的居住依托。 大社区、大环境、大配套更受成熟客户所关注 12 市场缺什么？ 市场缺乏大规模纯高档居住社区 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看