大连.沿海国际中心营销策略思路纲要 易居中国 谨呈 对于本项目销售而言，无论我们怎么去拆分和理解它的产品组合和功能组合，有一点是必须要坚持贯彻的,那就是 “高” 端 而对于项目形象塑造而言，无论我们给它赋予什么样的定语，如国际的、顶级的、标志性的等等，有一点是我们需要一贯坚持的，那就是本项目内在的 “豪宅”本质 思 考 思 考 跳出表象看本源，抓住促成成交最核心要素 由本质出发，去探寻关键的要素 方案 本质 环境 产品 客户 通路 推 论 印证 环 境 变 了 宏观经济 政策环境 金融环境 境外资本 越是高端的客户，其行为模式受经济环境变化的影响越大。 在新的经济形势和政策形势下，客源,尤其是高端客源的心态将会产生微妙的变化，相应的需要我们在销售策略和营销通路方面进行适当的调整和变化…… 认真考量在新的经济形势和市场形势下客户的利益取向及我们资本运营利益方向将是决定项目营销成败的先机和核心…… 关于环境 国际经济热点 次级债的连锁反应，仍将持续影响美国经济运行 OECD显示西方经济出现下滑 美元对外汇率出现普遍下降 2月份，CPI同比上涨8.7%，PPI同比上涨6.6%，出口大幅下降 通货膨胀现象日益严重，CPI连续攀高 人民币持续升值（中间价突破7.1），对依赖投资和出口国内经济将产生深远影响 宏观经济 国内经济热点 全球经济增长放缓，汇率、CPI等因素将直接作用中国经济，这一点是必须面对且无法回避的，无论是对我们企业和我们的购房客户…… 政策环境 《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》 ——在工程立项、审批、工程造价、招标等方面对政府投资为主的大型公共建设项目 进行“全方位”严格管理。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 ——对于拥有大量土地储备的开发企业来说，将增加其开发成本。 《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》 ——国家挥动利率的大棒来抑制房地产投资行为，减缓房地产价格的增长速度。 两会期间温家宝： ——房地产是国民经济重要的组成部分，需要健康稳定的发展。（政策态度趋缓） 从长期看，国家对房地产调控的态度没有改变的迹象。 从短期看，由汇率造成的出口下降将使国民经济重点向内转移，房地产调控政策面的短暂松动期和出口受限不无关系。 能否在此松动期内完成本案主力的“出货”，将直接影响本案运营的成败…… 宏观银根紧缩，造成资金压力增大，快速回款成为保障项目顺利实施的重要前提 金融环境 境外资本 小 结 市场日趋平稳，理性投资将成为投资主流 豪宅的本质将是项目价值的基石，而销售速度将是决定本案能否实现的关键和核心…… 豪宅.谁主沉浮 何谓豪宅？ 谁买豪宅？ 关注要素 价值体系模型 客源导入模型 真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅 何谓豪宅 由定义延展开去，寻找本项目豪宅本质的彰显……. 何谓豪宅 毫无疑问：我们是豪宅，我们地段支持豪宅，我们的产品诠释豪宅…… 相对那些庄园、古堡而言，我们的性格更像纽约、更像香港…… 当前大连的客户主流观念能否认同一个50层的豪宅呢？ 高度形成本案销售最大的阻力 作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩 谁买豪宅 多元元的客户需求 现代经济脉络 改革开放后的产业革新 大连经济、政治地位的提升 文化娱乐产业 大连港口大都市的定位 大型私营产业业主 国际性企业董事及高层 政府部门高级官员 文化娱乐界名流 外资企业高层 现代高端 文化内涵 社会条件 高端客户 高端居住习俗 大连城市经济重新定位 高端标志地位 城市地位发展 时尚、品味的追求 内敛、含蓄的回归 高科技产业兴起，创业意识增强 新时代富豪 谁买豪宅 市中心的地理位置，并具有独到的景观优势、文化传承及氛围 有优异发展前景的城市次级核心，拥有良好的景观资源 市区边缘、较强大的市政配套，最优异的自然景观 城市次级核心，拥有一定的历史文脉传承和景观资源 关注要素 点评：星海湾区域市内最优秀的地段位置决定了区域项目的品质和升级前景,是当前“豪宅金字塔”的塔尖。区域的特征与目前已形成的区域价格都证明了这一点。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看