文本描述
1 天鹅湖推广执行案
2009.4 剑 走 偏 锋把不可能变为可能,是一种标准的制定。
——罗斯福
解码天鹅湖
三位一体定位法
市场·竞争对手·产品【 市场态势纵览 】 审 势西安城市发展
西安人文符号
国家调控政策
众多竞争对手 【市场态势】 有四个方面将对产品的销售产生巨大影响一看西安城市:
西安市位于黄河流域中部关中盆地,中国地理版图的中心。
气候温和,四季分明,雨量适宜,日照充足,是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市,新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。
现辖9区4县,总面积10108平方公里,平原面积为43.674万公顷,占全市土地面积的43.7%。
常住人口823万人,户籍人口753万人。
西安处在中国西部经济发展轴和陇海经济发展轴的交汇点,是中国三纵三横经济主体骨架中的二级经济增长点,是西部大开发的第一阶梯。
西安经济发展增长速度已连续七年保持在13%以上,增幅位列全国前列。■九宫格局,棋盘路网,轴线突出,一城多心■到2020年总人口达到1200万■道路交通呈环状分布 西安城市规划城市性质定位:世界闻名的历史文化古都、旅游名城;中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市;新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区。西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映,老城区与新城区各展风采,人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。到2020年,全市生产总值达到5670亿元,人均生产总值达到7590美元,城乡居民人均可支配收入达到20000元,城市化水平达到80%,城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。西安要建设成为国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心 西安城市总体发展目标大西安时代三级城镇体系:
主城、中心城、中心镇。
按照保护生态环境,加强区域与城乡协调发展的原则,在西安市域范围内,构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局,形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化,逐步改变城乡二元结构。
蓝田是全省百镇建设重点镇,依托灞河现有水系、温泉、旅游等资源优势,今后将“以休闲度假产业,建设成为以风景旅游为特色的现代化新城镇” 。
天鹅湖,不仅顺应大西安时代的城市发展要求,更是一个世纪蓝图,迎来一个商机空前的战略发展期。
文化符号:城墙、秦腔、大雁塔、碑林、羊肉泡馍
主要高校:交通大学、工业大学、政法大学、美术学院
旅游去处:钟鼓楼、兵马俑、秦岭
知足常乐:大部分西安人容易安于现状,其口头禅是“知足常乐”、“安逸是福”。
时代话题:西安越来越美,房子越来越贵,每天都被新概念整晕了。
二看西安人文:结论:在城市多元化发展的进程中,当市场与文化激情碰撞,我们的地产营销既要尊重西安人的习惯,又要加以引导 12 A、从地产宏观的角度:高歌前行,或喜或悲 三看西安地产
西安楼市发展方向
短期低迷,长期发展前景广阔 一般而言,宏观经济周期与房地产波
动呈同向发展趋势,只是在波动时序上略
有区别,房地产周期略早于宏观经济周期。
从长远来看,随着宏观经济环境的改
善,基于西安经济增长依然强劲(15%以
上),再加上城市宜居性、城市化进程、
人口红利的影响,西安楼市刚性需求非常
大,西安的投资吸引力依然很强,则房地
产市场的未来发展空间仍然广阔。
在资金缺口及政策推动下,市场深化调整将继续 基于2009年是国家实施4万亿投资计划最重要的一年,再考虑各省投资计划,2009年5万亿
信贷额增长远不能解投资饥渴。因而,从整个行业发展状况来看,困扰房地产商的资金问题短期
内很难解决,据研究,2009年中国房地产行业的资金缺口将达9290亿元。国务院“金融30条”明确提出,允许商业银行对境内外企业发放并购贷款,积极推动企业
兼并重组。因此,预计2009年房地产市场调整将继续深化,优质房企获取更多青睐。对于处境艰难中小房企而言,或许要更多地积极探寻民间融资、项目股权合作、甚至壮士断
腕折价出让土地。新一轮大浪淘沙、优胜劣汰不可避免 13 2009年楼市价格有回调压力,复苏从成交量开始 2009年楼市处于下行周期中,市场价格有回调压力,基本上会在底部盘整,那么,复苏并不能以“价格上涨”来呈现。 恒道机构在此理解的复苏,是指成交量的上升。在民生范畴下,基于国家“保经济增长”而非“保房价”的政策主旨,2008年底一系列楼市政策的本质是解决有效需求不足的问题,目的在于“支持居民合理的购房需求”,提升楼市信心。因而,在西安楼市价格泡沫成分逐步消去的背景下,楼市的复苏将首先从成交量开始。在当前诸多利好政策的背景下以及后续利好仍将不断出台的情况下,市场观望氛围可望逐步散去,考虑政策效应6个月左右的时滞因素,或许最早2009年上半年结束时就能看到楼市回暖的曙光 中长期房价或将再现高速增长
受金融危机影响,当前市场流动性出现了萎缩迹象,现金被冻结和窖藏。在中央决策层大举刺激流动性释放的政策效应下,2008年11月人民币各项贷款增加4769亿元,同比多增3895亿元;12月份金融机构的新增贷款达到了7400亿元人民币,创下了继2008年1月以来的单月新增最高额。而2009年1月信贷更是突破1.6万亿之巨。 此外,2008年全年的贷款新增额也接近5万亿元,预计2009年我国新增信贷规模预期在4.6万亿元人民币以上。 因此,预期2009年的宽松货币发挥空间较大,尤其是利率和存款准备金率的下调通道将被进一步打开。再考虑到全球央行联手救市,向市场注入流动性以缓解经济萧条的态势。最终,在经济回稳、市场激活之后,将不可避免地出现国家刺激经济的后遗症:通货膨胀。可以预见,经济触底反弹之后的中长期内流动性可能过剩,市场投资和投机需求或将重新抬头,资产价格被提升,通货膨胀出现,西安市场房价将可能再次出现高速增长之势。 。。。。。。以上文本无格式,详细请下载查看