尚海湾豪庭 2008年年度营销计划汇报 纲要 营销回顾 07年 08年 目标设定 （形象目标，品牌目标，经济目标） 方向判定 （市场方向，营销方向，策略方向） 实现路径 （产品定义，形象包装，公关活动） 实施计划 （推案计划，资金回笼计划，推广计划） 07年营销回顾 总计： 资金回笼：4.985亿元 07年营销数字回顾 9.13价格摸底会 07年营销活动回顾 9.27湾区价值高峰论坛 9.23产品推介会 9.28低调开盘 12.9集中开盘 10.1房展会 07年企划推广回顾 世界是湾的 上海是湾的 未来是湾的 文化缘起 尚海湾——献给上海的未来 世界始于湾 上海尚于湾 豪宅缘于湾 时空源起 尚海湾——上海湾区豪宅 08年目标设定 PART 1 形象目标，品牌目标，经济目标 形象目标——上海的第一地标诞生中国第一豪宅 打造浦江岸线地标， 进而塑造中国第一豪宅形象 品牌目标——扩大项目品牌知名度和影响力 塑造全新公司品牌形象，上市公司恒盛地产旗下年度重要作品 经济目标——实现项目价值最大化 以项目价值最大化为导向，适机追求流量 尚海湾2008营销目标 目标：尚海湾要做中国顶级豪宅 08年方向判定 PART 2 市场方向，营销方向，策略方向 08年市场方向预判 2-1 政策方向转变及影响，08年市场预判 2-1-1 政策方向转变及影响 回顾2007年新一轮宏观政策调控措施 前二轮宏观调控政策及影响 政策导向的变化 以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡 以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大 而这几轮调控的最终效果，就出现了上海市场07年先扬后抑的状况 2004年至2005年市场处于宏观调控影响最大的两个年份，市场观望氛围浓郁，长期处于供过于求的状态。 从2006年开始，宏观调控由广面转为针对，由引导转为强制执行，整体市场蓬勃发展，由供过于求转为目前的供不应求。 至2007年底，市场供求比达到1：1.51，供求失衡不断加剧 上海整体市场形势的变化——市场供求逆差加大，成交均价平稳增长 通过对2004年至今的整体住宅市场的供求价格走势观察，我们可以发现，前几次的宏观调控后，成交和价格都出现了较长时间的拉锯状态。但是对于刚性需求巨大的中低价房，开发商在通过降价的方法后，就能拉动市场刚性需求的释放，有效的提升了成交量 2007年以来上海整体市场保持着良好的销售势头，供求失衡不断呈现加剧态势，直至07年9月第三次宏观调控后，市场供求有所平衡，到12月供求比值为1：0.89，供求关系首次出现逆转；07年12月，全市商品房成交均价11642元/平方米，与上月基本持平。呈现平稳过渡态势 2007上海整体市场形势的变化——市场供求出现逆差，成交均价平稳过渡 上海高档市场形势的变化——市场成交出现井喷，成交均价趋稳 与整体住宅市场不同的是，2006年受宏观调控影响，市场延续了供过于求的态势，并且成交与供应都出现不同程度的萎缩，至2007年第二轮宏观调控影响被消化，市场出现了强烈的反弹，成交出现井喷。 至2007年底，市场供求比达到1：1.41，供求关系发生逆转 通过对2004年至今的高档住宅市场的供求价格走势观察，我们可以发现，前几次的宏观调控后，虽然成交量出现了长时间的萎缩。但是市场价格并没有伴随着成交量的萎缩而下降，反而保持着一个平稳的过渡过程。待政策及市场环境稳定后比整体住宅市场更先的恢复 市中心高档公寓市场向来为整体市场风向标，对于环境变化敏感度极高，而第三轮宏观调控的执行对原本刚性需求较弱，成交比重低的市场无疑是雪上加霜，自宏观调控以来，市场成交已经连续呈现萎缩态势，市场观望氛围浓厚，成交均价伴随的成交的低迷，也出现连续回落，跌至29970元/平方米 上海高档房市场形势的变化——成交量价连续下滑 自第三轮宏观调控以来，高档公寓成交量大幅度下滑，呈现连续萎缩态势 此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。 高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。 市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机 2-1-208年市场预判 目前市场主要的存量集中在中外环和外环外之间，约200万方的市场存量 内环内和内中环的市场存量较少，分别为13万方和21万方 上海整体市场现状——可售量稀少，价格高企 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看