甬旺商业街项目策划方案 第三部分 产品定位 第二部分 市场分析 第一部分 项目概况 第四部分 营销策略 第五部分 销售计划 第六部分 企划方案 第一部分 项目概况 项目区位与交通 湖东住宅区 斜塘镇 莲花九区 莲花八区 莲花七区 莲花六区 星 湖 街 机 场 路 莲花七区南 莲花五区 东景国际 新机 场 路 独墅湖高教区 本案 湖东幸 达 城· 东 景路 公交站点 项目案名：甬旺商业街 (开发商祖籍宁波，简称甬，旺即兴旺) 地理位置：本案位于莲花小区内，临近湖东星湖街，南面为苏州大学研究生城，北面有动迁小区。 交通：公交站点位于东景路与星湖街的交汇处，218、812、18、118、178、518、27、141路分别通往南门和葑谊工业区和古城区 基本数据 第二部分 市场分析 商圈分析 项目位于园区斜塘核心商圈与外延商圈的交汇处，该商圈人口的素质及居民消费力与临近的湖东有明显的区分，目前现有的商业项目呈现乱（杂乱）、散（零散）、小（规模小）、少（数量少）、低（档次低）、差（形象差）、淡（商业氛围淡）的特点 结论：本项目定位方向为：传统基础消费型商业＋社区功能性服务型商业 周边商业 区域内已成规模，且满足传统基础消费型商业＋社区功能性服务基础条件的在售商业有中新置地开发的湖东幸达城和园区联合投资企业开发的联丰中心 项目西面为湖东幸达城（又叫顺达商业广场），该项目建筑面积50000多平方米，地下一、二层面积3500平方米，定位超市，地上共建六层，其中一—三层定位商铺，四—六层定位办公居住，商铺的面积跨度为50~2000平米 单层一楼小面积商铺已经都已出售，价格最高为10500元/平米（141、142），最低为8100元/平米。 一楼加二楼的商铺由于个别面积偏大，有两间还没出售，基本的价格为8500元/平米，最高为8650元/平米（135），最低为8500元/平米，基本均价为8600元/平米。 一楼加三楼的商铺由于楼层问题，有少量没有销售出去，价格基本为8000左右，在本种类型商铺中最高价格为8300元/平米，最低为8000元/平米。其中有一间已经由开始的一加三改变为单纯一层。 一楼到三楼一起卖的商铺中，由于面积比较大，楼层比较高，所以没有出售的比较多，价格最高的为8500元/平米（191），最低为7800元/平米（109—112），基本均价为：8100元/平米。 二楼的基本都已经出售，价格为7500元/平米，基本业态为服装，现在入住的有四家，价格上没有大的变化。 二楼加三楼的一共为三间，价格为7000元/平米，由于楼层和面积都比较不理想，有两间没出售。 三层以上为办公写字楼，只有少量已经出售，价格6000元/平方米，已经出售的业态为网吧 湖东幸达城 联丰广场是湖东首家以餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的大型一站式商业中心，该广场总建筑面积近12万平方米，设有2.5万平方米的中央广场，拥有1000多个停车位，配套设施齐全。 联丰广场分为A~E五个区，其中A区定位为品牌服饰、鞋帽专卖和小型办公，其临街1F商铺的单价在15000~17000元/平米，2F商铺的价格为8000元/平米，目前A区已经基本售罄；B区定位为品牌咖啡和品牌服饰、鞋帽专卖，均价在15000元/平米，进驻的大型业态有迪欧咖啡，目前B区已经基本售罄；C区定位为大型餐饮和休闲娱乐，单层面积在2500平方米左右，共4层，目前C区正在招商中；D区1、2F定位为特色餐饮，3、4F定位为酒店，单层面积超过4000平方米，目前D区正在招商中；E幢目前整体由上海世纪联华作为大型超市，局部四层定位为大型书城，目前世纪联华二层部分空关，其余部分正在招商之中 出售：A幢（单一层）18000元/平方米 B幢（单二层）11000元/平方米 租金：一层2.88元/平米/天 二层1.6元/平米/天 联丰广场 结论：目前市场上小面积商铺比较稀缺，价位较高，供小于求 在售商业现状分析 Ⅰ莲花新村 娄葑镇斜塘分区最大的动迁小区，该新村占地2864亩，共有4个社区9个小区，建有动迁房669幢、16584套，皆为4层砖混结构，总建筑面积189万多平方米，规划居住人口4.5万人。 Ⅱ荷韵新村、莲香新村、敦煌新村 荷韵新村和莲香新村总计131幢房子，敦煌新村四个区共45幢房子，总计居住人群达12000多人。 Ⅲ苏州研究生城 位于环境优美的独墅湖东侧，规划面积9.8平方公里，苏州研究生城规划人口8万人，其中学生3万，居民5万；目前学生12000人，预计今年九月学生人数将达到20000人。计划至底 ，全面完成高教区开发建设，吸引知名教育机构不少于10家、研发机构100家，在校生规模达到50000人。 Ⅳ星湖路西即将开工的别墅等高档住宅项目 包括湖西通园路附近和东景国际工业坊的消费人群，也有可能是本项目的消费群体之一 结论：预计本项目周边消费群体有10万人以上 周边消费人群 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看