瑞安.世纪新城整合推广方案 Ⅰ 项目分析 1. 地理位置分析 项目地理位置位于遵义市红花岗区外环路、合众路、东沙路的交汇处，车流量较大，周边有合众路餐饮一条街，钢材市场、新天地橱柜大世界、沃尔玛超市等具有一定规模的商业形态，和为数不多的小铺面零星分布，商业氛围浓厚，经营层次跨度较大 1.1 地理优势 项目位于外环路、合众路、东沙路形成的三角地带，距离中华路较近，交通相对便利，周边无阻碍视野。 1.2 公共交通情况 公交车站。 1.3景观特色 高层特有的俯瞰视野效果及架空层景观。 1.4配套设施 项目周边现有多家银行网点、菜市、保健医院、学校、沃尔玛和岛内价超市、市民广场等。 1.5 现状 已施工 项目分析 项目SWOT分析 3.1优势 地理位置：从地块周边情况来看，项目地理位置距离市中心很近，交通便利，车流相对较大，生活配套基本齐全，如医院、学校、菜市、银行、超市、休闲广场等。 建筑设计：本项目为遵义较为流行的商住结合设计，外观较为新颖。 3.2劣势 该路段人口较多、较杂，文化层次不是很高，治安环境相对复杂，由于临近外环线和东沙路，路面行车噪音影响较大。东沙路原有的建筑也将影响项目档次。周围商业业态较多，规模较大，造成商业定位成为一大难题。 住宅户型设计布局较密集。采光通透性较差 3.3机会 随着遵义市整体经济的发展和人口的扩充，加上城市中心的扩大，这块原本地处较偏僻的地段现已成为开发热土。周边的商业氛围和金三角的特殊地块为项目带来足够的人气。另外遵义市商业形态结构不完善，只要定位正确，将为项目带来可观的经济效益和品牌效应。 3.4威胁 周边的商业形态比较齐全，如果我们重复已有的商业形态，将造成不必要的竞争。如零售业巨头沃尔玛几乎将周边大、中型超市和百货业垄断。这将使我们商业定位的准确性、新颖性尤显突出 项目SWOT分析 项目对手分析 1、新天地·橱柜大世界 销售策略：商铺只租不售，住宅只售不租 销售现状：一期全部租赁完毕，二期已经展开预租，准备打造成精品店，引进知名品牌，租金2.5元/ ㎡ /月，最小面积为150㎡； 优惠方案：一期免收5个月的房租 （包括装修期） 二期免收5个月房租 （不包括2个月的装修期）， 住宅销售：以多层为主，住宅售价1900元/㎡～2400元/㎡，均价2100元/㎡，目前基本销售完毕 项目概述：该项目一期定位新颖，填补遵义集中销售橱柜盲点，位置较好，临外环路，交通方便，销售状况较为理想。二期可从一期通过三个门进出，位置较差，配有专门货运中心和装卸货物的专用道路。 优点：定位新颖，时机掌握较好，已吸引不少商家加盟，销售策略正确，采用“蓄水养鱼”销售模式，具有长期经营理念。 缺点：内部配套较差，基本依托周围自然配套，绿化率较低。 竞争态势：整体居住环境一般，以商业为主的开发模式。该盘定位与本项目不同，所以直接竞争因素较少 2、大森鑫城 销售策略：住宅只售不租，商铺尚未确定 销售现状：住宅销售状况一般，均价约2300元/㎡，商铺共4层。1～2层定位为烟酒专卖，设想突出遵义烟酒文化，形成新的业态模式。3层为机动层，暂时定位为百货类，4层为综合层，目前尚未开始销售。 优惠方案：超过130㎡的可免去10㎡的售价。 优点：环境较好，邀请了著名的景观公司设计。住宅面积多样性，选择面较广。项目启动较早，已经展开销售。 缺点：栋距较窄，商业定位矛盾，烟酒类竞争激烈，很难成集中销售。而单一的百货业又和大型综合超市——沃尔玛形成行业竞争。 项目概述：销售状况一般，如按照其预定招商计划，其百货行业可能使我们的定位产生影响 项目对手分析 3、东城国际： 项目介绍：该项目地下2层停车，地上6层框架，酒店式公寓和酒店结合，6层框架为酒店的附属层。 公寓销售：公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售，均价2300元/㎡。 酒店：酒店招商已经达成初步意向。 项目定位与本案不同，可比性较小 项目对手分析 4、沃尔玛超市 项目介绍：该项目设计与本案十分接近，为4层商业框架结构，上建多层和小高层住宅。 销售策略：商业只租不售 销售现状：一层部分已经出租给ITAT，二～三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。 四层设立了物业管理公司，其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成，销售基本完毕。 项目概述：由于成功引进沃尔玛超市的加盟，对周边零售业和百货业形成强烈的竞争冲击 项目对手分析 市场调查 请看市场调查结果： 请看市场调查结果： 市场调查 根据以上数据我们可以看出，纯粹的百货公司，如国贸广场，人流量成交量都不尽人意，而纯粹的超市，如沃尔玛、岛内价成交量虽大，但成交数额并不大。反而是综合性的重庆百货即保证了客流量也满足了购物量。但上述三种业态都缺乏集购物、娱乐、休闲、运动、健身、美容等为一体的真正意义上的“一站式”消费场所。通过各种业态的互补以及透视感强烈的空间设计提升消费者心灵的舒适度，同时也使整个商业体量更具竞争力和生命力。 “一站式”消费场所 是商业的航空母舰 是一座包罗万象的消费之城 是多种业态、商机的汇聚之所 也是现代商业走向‘以人为本’的全新模式 所以敝司建议将瑞安·世纪新城定位成“一站式”的one stop shopping业态，填补遵义的一项商业形态空白，扭转遵义服务行业的全新观念，引领遵义第三产业的革命先潮。 总结：我们没必要和对手正面竞争，但我们不惧怕竞争 市场调查 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看