卧虎山水库周边别墅项目调研报告
目录
卧虎山水库周边别墅项目调研报告 1
一、政策法规：国家限制别墅、土地来之不易，造成别墅的难以销售的局面 1
1、中央、地方房地产政策 1
2、国家、济南土地政策 1
3、济南城市规划 2
4、国家对别墅这一建筑形态至今没有一个同一的定义，以至于造成了法律法规约束别墅时的无据性。 3
二、整体市场情况 3
1、济南别墅市场上处于整体发展的低级阶段 3
2、从供求上看，济南别墅市场整体上呈现供大于求的现状。 4
3、宣传推广上开始走出个性鲜明的摸索阶段 4
三、细分楼盘情况简介 5
1、在济南市区内，主打城中别墅的别墅项目动态—— 5
2、与本项目具有同质化倾向的济南山水景观别墅 6
四、本项目优劣势 7
优势 8
劣势 8
机会 10
威胁 10
五、销售建议 11
1、推广模式： 11
2、付款方式 12
3、价格建议 12
一、政策法规：国家限制别墅、土地来之不易，造成别墅的难以销售的局面
1、中央、地方房地产政策
从起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。底国土资源部官员措词强硬的发言，居然引发了年底全国各大城市别墅销售的所谓的“冬天里的一把火”！06年，国土资源部三令五申，不断从土地、9070政策、金融等多方面提出“别墅限建的政策”，而国土资源部再次正式对别墅下发的“封杀令”，犹如给别墅市场带上了最稀缺的贵冠。别墅叫停后，对先开发的别墅项目无疑是一种利好，已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。因为土地调控所预警了的土地的稀缺使得享有宽松土地资源的别墅变得更加稀缺。从长远看，这是济南别墅市场，特别是独栋别墅市场走高的根本原因

2、国家、济南土地政策
国家的土地政策总体方针是保护有限的耕地、降低房价的噱头来控制开发上囤地行为的，08年初，这种政策方针试图通过土地备案的方法加以解决，从07年济南土地供应量的缩减趋势上印证了日趋收紧的土地政策。在济南，07年的土地政策更多的是打了国家政策的擦边球，山东省政府主要围绕经济适用房的土地供应保证和工业用地进行展开的，对低密度住宅的供地现在还没有明确的限制措施，这也是造成今天济南东西南北方向土地呈现集群放量的根本原因所在

3、济南城市规划
近年来，济南城市规划将更多的眼光关注在旧村改造、主干道改造、济南东扩、西进、南控、北跨的城市格局框架上，对于多数别墅项目而言，没有多少直接的影响意义。但本项目借助于世纪园及旅游度假村的规划，才得以正式登上销售舞台

图表1远方为世纪园，左临为本项目
4、国家对别墅这一建筑形态至今没有一个同一的定义，以至于造成了法律法规约束别墅时的无据性

尽管政府多次下发别墅封杀令，但由于别墅一直没有一个统一的定义，所以在执行上仅仅围绕独栋展开，这大大地缩小了别墅的外延性，实际上也就是说联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅等四种别墅不算别墅。这可能会导致独栋在一时间内的紧缺，对已经建设的独栋别墅而言，这是利好的消息

二、整体市场情况
济南别墅随着房地产市场的商品化发展也经历了一个长足的发展期，从早期的金宫山庄、加州花园等少数元老级别墅开局之后，时至今日，济南别墅市场已呈现出东西南北方向集群放量、别墅项目新老交替且各展风姿的态势。纵观济南别墅市场，我们可以从中总结出以下几点济南别墅的表征

1、济南别墅市场上处于整体发展的低级阶段
济南别墅市场在时间轴上不过发展了五六年，开发方、消费方对别墅生活的认识还处于低级阶段，加之受制于济南整体楼市的发展制约，部分山水别墅尚存在证件等问题，种种现状的合力拉低了济南别墅的整体形象，甚至还不如自由城、太阳树等一些高端住宅项目

1）首先是别墅自身附加值普遍较低，除外海蝶泉采用健康新风、地暖之外，绝大多数别墅都没有安装体现高品位生活质量的硬件设施

2）其次，别墅物业服务档次普遍偏低，除皇冠水岸、温泉岛引入知名物业公司外，其他别墅多数以自有物业为主，缺乏超前的服务意识和先进的管理经验

3）另外，别墅在价位上的整体偏低以及供应量的偏大也影响着别墅形象

2、从供求上看，济南别墅市场整体上呈现供大于求的现状

在结构上，济南别墅市场呈现出城市别墅供小于求、山水别墅供大于求的结构不平衡状态。而且这种供求的不平衡拉大了价格上的差距

从06、07年的别墅市场看，济南别墅在结构上呈现出明显的供求不平衡状态，受制于政府对土地的调控，济南二环以内开发商所拿地块
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