水投集团·农科院项目
土地价值评价
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二零一零年六月
水投集团农科院项目土地价值评价/7月
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目录
第一篇区域价值评价..........2
(一)重庆市白市驿片区价值分析..........2
1.区位价值体系研究.2
2.交通配套研究........6
3.市政设施配套研究...........12
4.目前开发情况分析...........13
(二)土地市场分析.....17
1.九龙坡区土地市场情况....17
2.项目区域土地成交情况分析........18
3.一级市场对二级市场未来发展影响.........22
(三)本项目所在的片区未来价值分析.22
1.区域未来规划研究...........23
第二篇竞争市场分析及未来竞争发展趋势预判......26
(一)项目周边竞争情况..........26
1.竞争区域界定......26
2.竞争区域供应项目分析....28
3.竞争区域潜在供应...........34
4.竞争市场客户分析...........35
(二)项目价格走势预测..........36
第三篇项目价值评价........37
(一)项目地块描述.....37
1.地块位臵及四至...37
2.区域交通分析......38
3.项目经济技术指标...........39
4.地块内部资源分析...........39
5.项目地块区位关系及周边资源分析.........40
(二)项目属性初判.....41
(三)项目价值梳理.....41
(四)地块SWOT分析.44
(五)项目开发方向分析..........45
1.项目产品定位......45
2.价格定位.46
第四篇项目土地价值评价.47
(一)土地销售收入估算思路...47
(二)市场比较法.........47
(三)假设开发法.........48
(四)加权平均价格.....53
(五)风险预估及开发方案推荐53
第五篇项目利益及风险综合评价.53
水投集团农科院项目土地价值评价/7月
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水投集团农科院项目土地价值评价
第一篇区域价值评价
(一)重庆市白市驿片区价值分析
1.区位价值体系研究
1)区域在城市总规划中的地位
A.区域位臵
本项目位于重庆市九龙坡区白市驿镇内。白市驿镇地处重庆市主城区西大门，东靠重庆繁荣的主
城区，北邻重庆大学城，南接九龙园区C区和西彭工业园区，西承金凤海兰云天旅游度假区和
渝西经济走廊；是九龙坡区承东启西的中心交汇点，地理位臵优越

水投集团农科院项目土地价值评价/7月
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白市驿在重庆市民心中有着特殊的地位，早在明清明清时代设驿站于此，白市驿在抗站时期是陪
都最主要的机场所在地和中国联系反法西斯同盟的窗口；在国内、国际上拥有相当知名度，解放
后又是重庆当时唯一的民用机场所在地

B.区域划分
a)白市驿位于西部新城的中心
从上图可看出，在重庆市２０１０—２０２０的城市规划中，整个重庆市将以渝中区ＣＢＤ为城
市一级中心，内环范围内的几大主城区规划为城市副中心；其余二环之内的范围按照东、南、西、
北划分为四大片区，白市驿划分在西部片区内，即西部新城范围内

重庆西部新城是指主城核心区以西、中梁山脉和缙云山脉之间1000多平方公里的槽谷平坝
地带，分属北碚区、沙坪坝区、九龙坡区和江津区，包括重庆市总体规划中的北碚、西永、西彭
三个组团和走马功能区。规划中的西部新城位于九龙坡区西部，包括该区含谷、白市驿、金凤、
走马、巴福、陶家、石板、西彭和铜罐驿等9镇，规划面积347.5平方公里，相当于渝中区的
15倍

b)西部新城是重庆２００７—２０２０年城市重点拓展区域
按照重庆市２００７—２０２０年城市发展规划，西部新城是北部新区之后重庆城市的重点拓展
区域，当西部新城发展建设到高峰期时，北部新区已经成型。西部新城建设分三步走：
前是准备期，全面启动西部新城；至建成大体框架；至2020年完成
西部新城建设

西部新城规划图：