东纵项目规划设计理念和土地价值分析报告
一、项目概况
东纵项目临东纵大道南面，东倚盈峰商业广场之天和百货，西靠地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，南衔东城路由世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，北对愉景东方威尼斯之天虹商场，处于东城和莞城的结合部；
从商业地图分析，该项目位置处于东城商圈和莞城商圈的交叉圆的中间，大型品牌百货集中，包括以地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百货、商业步行街、东湖沃尔玛超市、东方威尼斯和天虹商场；以世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，如百佳超市、雍华庭步行街、盈峰广场的天和百货、愉景新时代商业步行街、世纪银座的家乐福超市、君豪中心的华润ole、海雅百货、世博广场，周边1公里范围内商业集中，商业经营面积超过40万平方。
从住宅地图分析，该项目周边处于新老城区结合部，新建住宅项目不多，新开发楼盘主要分布在东城区以东城路至东升路沿线的旗峰山为主的风景资源盘，或以东纵大道至莞樟大道的住宅盘为主，在莞城的楼盘因属于老城区，开发数量有限，在市场影响力上处于锦上添花的格局。
东纵大道周边1公里商业项目调查
区域
名称
位置
业态
商铺价格
主力商家
销售时间
东纵
商圈
地王广场
东纵大道
百货+步行街
20000
彩怡百货
2005/9月
东方威尼斯
东纵大道
百货+步行街
20000
天虹百货
2008/5月
盈峰广场
东纵大道
百货+临街商街+酒店
28000
天和百货及酒店
2005/5月
花样年华
东纵大道
主题式商场
待定
东纵延伸商业
2008/3月
东城
商圈
香缤时代园
东城中路
商业步行街区
27000
东城商圈配套商业
2007/7月
世博广场
东城路
“一站式”主题娱乐购物广场
21000
天源电脑城/海雅/好又多
2007/7月
世纪银座
东城大道
超市+步行街
24000
家乐福
2007/7月
一里洋场
东城大道
步行街
32000
配套商业
2008/7月
八达路
香港街
八达路
娱乐休闲街区
15000/
30000
苏宁电器/真功夫/人人乐超市
2008/8月
莞城
商圈
西城楼
西正路
综合立体商圈
80000
品牌商家集中地
2009/10月
莞城莲园
可园北路
右侧
待定
待定
待定
待定
二、东纵大道周边1公里商业项目调查
1、商圈市场模式分析
1.1临东纵商圈内，主题商业类型的商铺处于商业重塑阶段，受到商业规模和招商的前期影响，销售压力大，商铺价格在2005年至今一直在18000元/㎡--28000元/㎡之间移动，其中价格最高为临街商铺，均价在28000元/㎡左右。
规划设计判断，该区商业规划以分散街道为主，商业人流布局没有形成回字型设计，无法对商铺的人流动线形成口袋聚集效应，也是造成商铺价格一直在20000元/㎡之间移动的主要原因。（项目设计参考见地王商业街、东方威尼斯商业街布局）
反之，商业布局集中的内街和外街，在主力店的吸引下，价格就可以上升到27000-30000元/㎡。
1.2临东城商圈经10年高档住宅社区的带动，商业重塑经过8年时间修正，在雍华庭商业步行街的带动下，逐步走完了以主题商业街和品牌百货、超市的共处可塑期，已经进入成熟期，其价格的敏感度与商业人流布局呈正比关系。
分散型的主题商业街区，价格在21000元/㎡；
集中口袋型主题商业街区，价格上升到24000元/㎡；
主力店入口的街道型主题商业街区，价格上升到32000元/㎡。
新商业圈价值论点：
商业的集中式回型布局有利于形成街区价值，均价在24000-28000元/㎡之间；
在主力店的入口处的临街集中街区价值，均价在32000-35000元/㎡之间。
1.3莞城商圈受消费惯性驱动，商街价值一直高于新型的城市化过程中成型的商圈，一般情况下自然商街价值不需重塑就可达到新商圈街区的价格优势，但高度集中的主题商业街区或者是立体化集中主题商街，其价格优势可以高于新商圈2-3倍。
2、项目周边商业业态分析
通过对三大商圈的业态布局来看，基本是品牌超市、百货和多元化的商业街区的三分格局，其中又以百佳、沃尔玛、家乐福、好又多、华润、天和、天虹、海雅组成的主题商业核心，围绕项目周边2公里范围内，传统商业规模已经超过60万平方米，市场呈现同质化趋势，而对处于三大传统商业结合部新开发的商业项目，就有出现传统商业规模过剩的趋势，目前商业创新已迫在眉急，零售商品商业空白需求实际已存在，主要有：
2.1百货奢侈品
2.2食品奢侈品
2.3餐饮奢侈品
2.4老年用品
三、东纵大道周边1公里住宅项目调查
东纵大道周边1公里住宅项目调查
区域
名称
位置
面积(万/㎡）
价格（元/㎡）
类型
销售时间
东城中路至育兴路
花园1号
文华路5500
住宅
2009/10
学府1号
堑头育兴路
5.3
4800
住宅
2009/10
君悦2046
理工学院旁
3.2
5500
住宅
2009/10
临莞城
西城楼大街
西正路
7.7
6600
洋房/公寓
2009/9月
田禾塞纳河畔
运河东三路5800
住宅
2009/10
香港街二期
金牛路5228
住宅