开发商的企业转型与流程再造 ——创建客户型开发商企业 目前的宏观调控被许多业内人士看成是一场危机。但是任何危机都具有两面性，它既可能是生存的威胁，又可能是发展的机遇。优秀的公司总是能抓住危机带来的发展机遇 万科近6年的发展速度： 开发商的企业转型与流程再造 ——创建客户型开发商企业 以前，万科一直保持着20%左右的增长率；而从04年宏观调控开始，万科的发展速度提高了一倍，达到40%左右。07年11月，这两个数字更高达613.7万平米和523.6亿元，同比增长90%和147% 热销书《执行》一书的作者拉里和拉姆，06年又推出了一部新作——《转型》，此书一问世就登上了《纽约时报》的畅销书排行榜 书中援引英国著名的小说家HenryTomlinson的话说：“将军们往往在准备打过去的战争。” 作者说，企业家们经常具有火热的激情，但所执行的是错误的战略，做着错误的事情。他们没有理解复杂的市场变化，他们还在面对“过去的市场” 因此，决定成败的工具、做法和行为可以总结为一句话： 要么转型，要么破产 也许，我们可以从一本书里找到一点提示 万科为什么能在宏观调控中实现加速度？ 中国房地产行业正在面临着市场巨变，仅举四点： 第一、市场竞争日益激烈，房地产行业开始走上资本集中的道路 中国房地产市场呈现出高度分散、大大小小开发商各自拓荒的特点。据统计，全国有六万家左右的开发商，而它们的出身几乎来自“三百六十行”。原因是市场准入门槛太低，只要搞到地，就可以做房地产开发 大型开发商加快 瓜分全国市场 在过去，开发商的能力主要取决于对土地资源的占有，只要搞到地，就可以赚钱。但是随着市场竞争日益充分化，竞争将越来越取决于公司的内在素质，靠占有土地建立的优势仅仅是暂时的。这个弱肉强食的过程已经开始了 万科的应对：早在95年，万科就提出了专业化的道路。并用了长达十年的时间来完成专业化进程。专业化的提升，为其顺应市场集中的趋势，布局全国市场，扩大市场份额奠定了坚实的基础。 万科的全国市场占有率已经从2001年的0.88%，稳步提升到的2%,成为国内最大的开发商 随着客户选择产品、选择服务、选择品牌能力的提高，中国房地产行业开始走上资本集中的道路。资本集中的过程意味着行业竞争开始激化 对比竞争充分的房地产市场： 香港前九家开发商的市场占有率达到80%；而日本排在第一位的发展商，市场占有率达到29% 第二、买卖双方的市场矛盾开始激化 由于房价的快速上涨，对比过去一、二年，老百姓在一些大城市买一套住房要多30%——50%的债务负担，“房奴”也随之成为这几年的流行词 房地产行业的客户关系日益紧张。在媒体上，有人充满仇视地煽动：房地产已成为洗劫民众财富、制造社会不公、破坏社会稳定、为广大民众最“深恶痛绝”的“恶”行业。在一次《最受尊重的职业》评选中，房地产开发行业被评为倒数第二 万科的应对：万科认为，自己经营住宅业十多年来积累的最重要的财富，就是一大批忠诚客户。 06年，万科进一步提出改变企业运营方式，将以项目为核心的运营模式转向以客户为中心的运营模式 第三、房地产市场与政府的发展目标日益对立 有人这样概括房价过快上涨的四大“挤出效应”：抑制居民其他消费；加剧收入不公；浪费社会资源；影响农村剩余劳动力稳定转移。显然这些都是与政府的发展目标相对立的 在一系列措施出台后，07年1月16日，国税总局出台土地增值税清算的通知。9月27日央行又出台了房贷新政 清算土地增值税等一系列政策对房地产开发行业的发展影响深远，它打击囤积土地；抑制高档项目；要求严格成本管理；迫使开发商改变盈利模式——从单项目高利润开发转向成规模高周转开发 万科的应对：由于专业化的提升，万科的周转率已经远超过行业平均水平，在同等的利润率水平下，可以获得更高的资产回报率。 万科充分利用了周转速度和规模效应，同时操作着100个左右的项目，多项目快速操作，能够合理规避土地增值税，提高公司的运营效益 第四、房地产市场进入了调整期 作为前三点市场变化的必然，从07年10月开始，房地产市场开始进入了调整期，从最初的销售量萎缩，到目前的价格松动，有意思的是，顺应市场，最先采取降价策略的恰恰是万科，而不是资金困难的中小开发商 万科的应对：伴随着王石的拐点论，万科在深圳、广州、成都、上海、北京……开始了一系列令人眼花缭乱的降价 万科的降价行动至少有三个意图： 1、维护房地产市场的长期健康发展。 万科认为，中央调控房价的政策是非常明确的，逆势而为只会引来更严厉的调控措施，不利于房地产市场的长期发展，也不利于万科的长期发展。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看