ULICenterforCapitalMarkets
andRealEstate
城市土地学会
2012年中国大陆主要城市房地产
投资前景分析
AndrewNess
ConsultanttoULI
AnitaKramer
ULICenterforCapitalMarketsandRealEstate
关于城市土地学会
城市土地学会(UrbanLandInstitute，下文简
称“ULI”或“学会”)是一家非营利性研究和教育组
织，属美国税法501(c)3类免税单位，通过会员支持
开展运作。自1936年成立以来，学会目前在全球拥有来
自私营企业与公共部门的会员约30,000名，涵盖与土地
利用及房地产开发相关的各个领域。通过最具权威的不
动产论坛，城市土地学会致力于为地方、国内及国际行
业领导者与决策人提供交流思想、信息与经验的开放式
平台，共同打造更加美好的城市

ULI的宗旨是在负责任土地使用的议题上担当领导角色，
并促进全球活力社区的建立和持续的发展。ULI致力于将
房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起，通过
以下方式交流最佳的实践经验，更好地服务社区需求：
通过指导、对话、解决问题的方式促进学会会员之
间、学会与外部机构之间的协作

探讨城市化、保护、再生、土地利用、投资与可持续
发展相关的问题

在尊重自然建造独具特性环境的纲领下，推进土地利
用政策与设计实践的发展

通过教育、应用研究、出版物与电子媒介等渠道分享
知识

维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络，应对
现存和潜在的挑战

关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心
ULI资本市场及房地产研究中心旨在研究房地产金融、
房地产行业和投资趋势，及资本市场和房地产之间的关
系。该中心的宗旨是促进房地产资本市场的认识和领导
房地产业和资本市场健康和富有成效，以促进全球活力
社区的建立和持续的发展。通过研究、趋势分析、教
育、活动、出版物、网络资源、宣传及思想领导奉行这
一使命

关于城市土地学会亚太与日本分会(ULIAPJ)
ULI在亚太地区和日本拥有近1,000名会员，声誉斐然，
尤以日本、大中华区、东南亚及澳大利亚地区为主。地
区总部位于香港，在东京和新加坡亦设有办事处。亚太
与日本分会旨在汇聚行业领导，共同提升专业标准，寻
求最佳的土地利用途径，倡导卓越实践，针对难以解决
的棘手问题，借助各学科专家的力量找出负责的解决方
案。ULI亚太与日本分会通过各类论坛、研究、出版物和
电子媒介传播其专业知识，为该地区提供符合实际的有
用信息，以促成根本性的改变。此外，分会还建立起多
元的本土专家网络，帮助亚洲城市迎接当前所面临的困
难及未来可能出现的挑战

城市土地学会亚太与日本分会愿景宣言
ULI是亚太地区政策信息和土地利用实践领域公认的权威
机构

基本原则
与各大高校、政府机构以及同类组织开展合作，不断
增强并传播城市土地学会的专业知识

因地制宜地处理当地土地问题

通过高品质项目提升学会的信誉

吸收不同学科背景的优秀会员

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未经许可，本书的任何部分不得以任何方式在世界任何
地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其
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报告摘要02
简介04
第1章：投资及发展前景08
投资前景09
发展前景10
不同物业类型的购买建议11
探讨11
第2章：影响发展及投资策略的问题14
适度的负面影响的问题15
影响很小或没有影响的问题18
第3章：各区域投资前景20
西南21
华南25
华东28
东北32
西北33
华北34
中部36
第4章：最新趋势是什么？下一步又是什么？39
老年人与退休人员的住房39
保障性住房40
酒店式公寓40
度假村40
商业园40
总结41
目录2
是一份由活跃于中国内地房地产行业的领军人物评估28个中国内地城市的投资
和开发前景及相关专题的报告：城市土地学会2012年中国大陆主要城市房地产
投资前景分析

城市投资及开发前景
投资前景排名前五的城市，依次为成都、上海、杭州、武汉和深圳。其中，成都、
上海和武汉三个城市也是开发前景最靠前的城市

在整体投资和开发前景的排名中，成都依然实力强劲，排名第一。受访者依旧看好
这个城市在过去十年中，从内陆城市转型为各大企业从成本较高的沿海地区争相迁移
的主要市场

在现有成熟的投资市场中，仅上海和深圳两城在28个城市中依旧排名前五，这不仅
缘于其通过高速铁路、轻轨、地铁与所在城市群的其它城市联系越发紧密，还缘于这
两个城市本身吸引人居住和工作的魅力不减。上海房地产市场虽然规模庞大、开发强
度深，但受访者依然认为这个城市有广阔的发展空间

杭州能吸引最优秀的人才，这一明显趋势给杭州加分不少，使其一跃成为投资前景
第三名。作为多个成功新经济体摇篮的杭州，这个城市的美景也吸引了源源不断的国
内和海外游客，其零售和餐饮酒店行业发展强劲。通过最近完成的动车，上海到杭州
的交通时长缩减到了一半

杭州能吸引最优秀的人才，这一明显趋势给杭州加分不少，使其一跃成为投资前景
第三名。作为多个成功新经济体摇篮的杭州，这个城市的美景也吸引了源源不断的国
内和海外游客，其零售和餐饮酒店行业发展强劲。通过最近完成的动车，上海到杭州
的交通时长缩减到了一半

除了上述几个显著的例外，受访者或多或少对已经成熟的中国北部、东部和南部沿
海城市的前景持谨慎态度

不仅是对成都，受访者对武汉、西安还有长沙等内陆城市也兴趣俱增。这些城市受
惠于中国中央政府在2000年至2007年期间推出的连续三波促进运动，即用政策将投资
于沿海的资本转而投向将欠发达的内陆城市。在当前的十二五计划中，再次重申对内
陆城市的投资这一项政策

好几个内陆城市开始直接参与中国知讯科技产业的蓬勃发展，这些内陆城市如今得
到更好的定位以留住那些以往只去北京和上海毕业生。这一因素在成都、武汉以及西
安这些有着高等学府的城市体现得特别显著

最近政府紧缩措施的影响
财力雄厚的中国开发商，以及海外和国内金融机构和基金组织从自2010年初以来，
针对中国城市住宅市场的政策调整中开始找到了机会。这些机会更多以收购开发用地
或在建项目的股权的形式浮现。虽然很多在财力上拮据的开发商在处置项目地块的时
候依旧要求一定的溢价，但这一现象很可能在今年伴随房产市场的继续降温会改变

目前看来，中央政府对住宅行业的调控一般不会是短期政策。相应地，长久以来高
度依赖住宅销售的一些大型开发商正在逐步调整其投资组合，增加商业元素。然而，
报告摘要
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