报报告告要要点点：： n短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走” 鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收 缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大 n通胀正在加剧，房价下行的空间有限 房产作为抵御通货膨胀最好的工具之一，很难在货币贬值的大环境下出现大幅度的下跌， 通胀正在成为房产价格坚实支撑 n国土税务新政着力于加大供给，加快开发和销售节奏 4月和5月国土部和国家税务总局出台了一系列房地产新政，其目的在于加大土地供应、 平抑土地价格，并促使房地产企业加快开发和销售节奏，增加市场短期内的有效供应 n房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变 无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原 因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政 收入的不足 n本轮房地产调控未来可能难以完全退出，政府将继续限制商品房的投资投机需求，使 其回归居住属性 跳出房地产看房地产，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的 是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中 国重蹈日本的覆辙 地方调控细则总结及未来走势判断 22001100年年55月月 房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评 中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组 22001100年年55月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评 1.短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走” 中央调控政策出台之后，以青岛于4月26日率先出台地方新政为开始，部分省市陆 续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10省市 地方新政内容，政策亮点内容主要包括：①青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及 非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；②青岛、 浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调 除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方 面对新“国十条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化 信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政 府细则略显“温和” 表：近期地方政府细则内容 时间省市地方政策主要特点 4月26日青岛 *限制多套房及非本地居民贷款 *对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由15%调至20%，非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预 征率由1%调至2% *市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20% 4月30日北京 *限制多套房及非本地居民贷款；暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房 *加强对存量房交易的税收管理 *取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源 三亚首次购买普通商品住房的，金融机构继续按有关政策予以贷款首付比例和利率优惠 5月5日 西安 *建设外来务工人员住房，加大各类保障房建设力度 *鼓励已购公有住房上市交易 5月6日深圳 *限制多套房及非本地居民贷款 *启动安居商品房建设；保障人才安居住房建设 5月11日镇江支持自住型和改善型住房消费，降低契税税率，给予购房补贴 5月16日云南 *鼓励房地产企业加快房地产开发建设 *强化房地产各相关方面监管 5月17日浙江 *限制多套房及非本地居民贷款；尽快研究临时性限购多套住房的政策 *个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家 规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准 5月18日甘肃 *凡地价上涨过快的地区都要制定综合评标办法 *将房地产开发企业注册资本最低由原100万提高到1000万 广州 *规范住房开发建设与加强市场监管 *增加住房有效供给 5月21日 重庆 *上调高档住房土地增值税预征率至2% *普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取 中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组 5月22日福州 *可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，全力做好套数审核认定工作 *采取“先发放租赁补贴、后实物配租”的方式加快廉租住房保障落实进度 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，现阶段处于对调控效果的监 测期，出台新的政策会更加谨慎。对于地方政府而言，相比于过往政策，新“国十条”已 十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产 投资大量收缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造 成极为不利的影响。因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已 相对“松动”，近期调整方向更倾向集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面，过严政 策恐难再出 图：一线城市地方新政出台历程 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2.通胀正在加剧，房价下行的空间有限 今年以来通胀已经由预期转为现实，且正在加剧，我们认为未来通胀还将持续，原因 如下： （1）宏观经济已经回暖，未来经济的较快增长可能会伴随新一轮物价的周期性波动 （2）受流动性充裕的影响，输入型通货膨胀的压力增大。全球经济特别是新兴经济 体的复苏，导致对大宗矿产资源需求旺盛，三大铁矿石巨头近期表示，三季度铁矿石平均 价格将上涨30%至35%，炼焦煤价格将上涨10%至15% （3）世界各主要经济体都延缓了原定的经济退出计划，整个市场的流动性还处于非 4月30日 北京 全面落实新“国 十条”；追加限制 购房套数 5月6日 深圳 未限购 落实限制第三套 房贷款等政策 严厉程度 5月21日 广州 未对差别化信贷 政策方面做过多 要求 ？ 上海 ？ 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看