博冠堂地产顾问机构
长丰·金秋花园项目整体定位及发展战略报告
此次报告需要解决的问题： 1、此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值 ——没有详细调研和深入研究的方案没有价值 2、寻找与项目契合与企业契合的开发方向： 项目的契合：作为县级新盘，我们对区域价值的理解以及适合项目开发的方向； 企业的契合：作为非专业开发公司的首次开发，如何获取成功开发经验。 3、相关视野——为开发商减少试错，提供更多选择的解决之道。
针对本项目博冠堂所做的工作——
在过去的45天里，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究
项目属性界定及背景介绍
目标解析与核心问题界定
项目机会挖掘
整体发展战略
项目整体定位
整体规划构思
项目开发策略
报告框架
项目经济测算
项目属性界定
位于长丰县城水家湖镇城区西北，南至长寿路、北至下塘路、东接人民医院、西沿杨公路与一中隔街相望，为中心城区边缘地块
杨公路
下塘路
长寿路
本案
项目属于城北公园片区，周边生活配套较为齐全，行政单位聚集，与县城核心区域连接便捷，有望成为文化景观资源驱动下的样板居住区

项目地处城乡结合部，兼具城市、人文、杂乱多重观感，向南向东城市氛围浓厚，向西学校人文气息，向北杂乱自建房

项目与城市生活生活配套无缝对接，“城北公园”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内。本案34891-长丰一中
2-长丰县人民医院
3-苏果超市
4-长丰农金
5-卫校
6-城北公园
7-长丰宾馆
8-实验小学
9-长丰步行街
10-高铁站
项目属于中小规模中等密度混合物业房地产开发项目，三向沿街面可予商业发挥

城市核心住区、中小规模、中等密度，全优配套、混合物业房地产项目
区域属性
项目属性
目标解析与核心问题界定
目标解析与核心问题界定
项目属性界定及背景介绍
项目机会挖掘
整体发展战略
项目整体定位
整体规划构思
项目开发策略
项目经济测算
改善环境＋树立品牌＋社会效益 通过项目成功开发优化内部环境并实现对远景开发目标的利润支撑和项目所在区域市场标杆地位的确定

2-3年内完成开发周期，同时实现项目整体利润率20%以上的产出，保证持续的利润回收

从更高层面分析项目所承载的使命
R2
S
核心问题是什么
我们想要什么 针对目标的规范分析
我们有什么 针对现状的实证分析
首要目标：改善居住办公环境并实现稳健开发，保证稳定现金流； 中期目标：树立开发公司及项目的品牌影响力 远景目标：为房地产后续开发奠定基础，实现企业跨越式发展
企业层面：无开发经验； 区域层面：未成熟县级市场，非县城核心地带，未来将成为区域高端居住核心，前景看好； 市场层面：市场竞争环境较弱，缺少市场领军项目，为本案提供了有利的市场占位

我们怎么办 （解决方案提出）
本项目核心问题是县级市场未成熟区域，具备优势资源型的项目如何实现自身价值最大化？
目标： 区域标杆项目，树立开发品牌，实现物业价值最大化
长丰市场未来走向？
县级市场客户来源？
核心竞争力是什么？
困惑
核心问题：高位目标下定位趋向高端，支撑客户来自哪里？项目又以什么铸就核心竞争力成就自己的高位目标？
开发模式和占位？
问题1
问题2
问题4
问题3
问题5
问题6
水家湖的房地产未来是否能迅速成长发展下去？价格还有多少上涨空间？
未来居住在水家湖与居住在合肥、淮南相比有何本质变化，合淮同城化将如何影响人们的生活方式？
水家湖在长丰人心目中究竟处于何种地位？
水家湖房价会出现什么发展趋势？
竞争还是互动？对于本项目，我们不得与合肥北城、淮南山南新区有着直接的冲突，竞争或互动，我们将何去何从？
（她/他）是谁？消费者在哪里？
项目属性界定及背景介绍
目标解析与核心问题界定
项目机会挖掘
整体发展战略
项目整体定位
整体规划构思
项目开发策略
项目经济测算
项目机会挖掘
项目自身资源
寻求突破！实现价值最大化！
城市发展机会
成功案例借鉴
内因
外因
案例借鉴
项目机会挖掘
宏观经济发展 城市发展规划 房地产市场走势 区域市场发展
项目自身资源
项目自身条件较好，周边资源及配套丰富，为后期较高市场占位奠定了良好的基础
中央生活区，全优资源聚合 城市+休闲+人文学区的复合价值
项目自身资源
寻求突破！实现价值最大化！
城市发展机会
成功案例借鉴
内因
外因
案例借鉴
项目机会挖掘
宏观经济发展 城市发展规划 房地产市场走势 区域市场发展
城市发展机会
。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看