开来集团青山项目定位 可行性报告
一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位及 可行性分析 四、项目价格预估 五、项目招商策略
目录
第一部分市场分析
对于市场，我们应该有个精辟而准确的认识！
武汉市房地产市场
区域房地产市场
区域住宅市场
区域写字楼与商务公寓市场
区域住宅及写字楼市场对比总结
区域重点住宅楼盘一览
一
二
武汉市房地产市场分析
商品住房共成交了89848套，与去年同期相比增加了9412套，同比上升了11.7%。成交面积为1021.15万㎡，与去年同期相比增加了112.23万㎡，同比上升了12.35%。 武汉市商品住房成交价格每月平均上涨142.56元/㎡，月均涨幅为3.61%。从图中可以看出，5月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月，价格突破4000元/㎡，至10月，价格突破5000元/㎡;其中9，10，11月三个月商品住房价格涨幅最大，月涨幅都在7个百分点左右。 价量齐增是的典型特征，首次突破1000万㎡的年销售面积反映出武汉房地产市场的极度活跃。
区域房地产市场分析
区域住宅市场分析
青山区住宅发展起点低、起步晚，房地产发展水平低于武汉市的平均水平
青山区楼市供应量一直较少，且项目的规模普遍偏小，档次偏低，明星楼盘更是廖廖可数
青山区消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群
青山区的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大片区中名列前茅，随着房地产的发展，居民改善住宅状况的愿望增强，强劲的购买力及旺盛的需求开始显山露水

区域房地产市场分析
区域写字楼与商务公寓市场分析
青山区是武汉市乃至全国著名的工业区，其功能主要以工业和居住为主，近几年随着区域与城市中心的逐渐融合，区域居民的消费需求越来越高，其商业也开始逐渐蓬勃起来。但作为一个纯工业区，其商务功能依然迟迟未能跟上，区域真正意义上的写字楼与商务公寓还基本上没有，就算是普通功能的写字楼也是寥寥无几。 根据我司调查，早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物业形态的楼盘之一，但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响，写字楼市场依然较为平静。而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后，其销售速度也是显得较慢，销售情况不尽理想。 可以说，目前青山区的写字楼市场环境还未形成，市场接受度有待提高，市场现状还很不成熟，在这一区域打造写字楼或商务公寓，具有较大风险

区域房地产市场分析
区域住宅及写字楼市场对比总结
正如前面提到的，青山区工业区定位的大环境，严重制约了区域商务地产的发展，写字楼市场环境还极不成熟，在此开发写字楼或商务公寓项目具有极大风险，不管是在区域接受度还是销售去化速度上，都会影响开发商的直接回款。 而对于区域住宅市场而言，又是另一种完全不同的状况了。青山区一直以来，供地少，商品房供应紧缺，高品质商品房供应就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市场情况下，打造住宅地产成了最具回报性，最能树立企业及项目品牌，同时也最能让社会效应与经济效应最大化的投资方式。 因此，对于该项目，我司是极力主张将其塔楼部分打造为纯住宅这一物业形态的

区域房地产市场分析
区域重点住宅楼盘分析
1、洪福美邻 地理位置：青山区建一路与吉林街交汇处 开发规模：洪福美邻项目位于青山建设一路与吉林街交汇处，总建筑面积约 3万㎡，由两栋18层高的两梯四户塔式结构高层和一栋11层高， 南北朝向板式结构的小高层组建； 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为6300元/㎡，物业费为1.5元/㎡； 户型设计：现可售房源户型为80-90㎡的两房、130㎡左右的三房和少量50 ㎡的一房， 推广主题：洪福美邻，青山翠筑 楼盘点评：项目整体的规划和设计，包装推广等都较有特点，由于项目的地 理位置优势，同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理，使得 项目项目销售较为顺畅，目前基本已经进入销售尾盘阶段。
区域房地产市场分析
区域重点住宅楼盘分析
2、青扬六和 地理位置：青山区昌和平大道罗家桥边； 开发规模：项目总占地面积16000㎡，总建筑面积80000㎡，容积率4.50，绿化率33%， 停车位322个； 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为6700元/㎡； 户型设计：现可售房源户型为112－120㎡的两房、140－150㎡左右的三房； 推广主题： 楼盘点评：项目在其产品细节方面如绿化园林、户型 设计、公共绿化，架空层绿化及每户入户 花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立 体化绿化空间，在细节彰显品质，都采用 先进的规划设计理念，成为片区内项目高 品质的代表。
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