关山前期商业产品定位报告本报告仅供客户内部使用，版权归易道所有，未经易道书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. E-ROAD holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 项目界定 NO.1 关键词 Part 1城市规划研究 |区域位置 |区域规划 |区位属性 |区位概况 |总结 三环线 本案项目 区域位置 地铁2号线 关山片区区域规划 商业顺势蓬勃发展本项目隶属区域-- 光谷板块商业区和产业区的交汇处 是产业园区和商业区的核心纽带。 是人口区域密集地区， 人群集聚地。 区位属性文1 文5 文2 文4 光谷软件园 项目 光谷广场 雄楚大道 关山大道 南湖大道 民族大道 创业街 区位概况 1、武汉工程大学2、中南民族大学 3、武汉纺织大学4、中南财经政法大学 5、武汉职业技术学院 6、华中科技大学 文3 文6 项目规划方向： 依托于区域功能方向，进行城市化进程更新与创造 总结： Part 2项目地块分析 |规划指标 |项目四至 |周边内部环境 |周边外部环境 |总结 规划指标 大规模的旧城改造项目，总建81万平米，15万方商业，服装市场、超市为主力店。 13 四周环绕小区和沿街商铺，人口众多，步行10分钟到车站。 北·阳光小区 南·金地阳光城 东·珞新路 西·当代曙光嘉园 新竹广场 项目四至本地小区众多，多为社区配套沿街商铺，呈现饱和状态。 业态分布：育婴，五金，鞋店，餐饮，美发，超市，药房等 面积：25~60㎡ 租金：45~55元/㎡/月 项目紧邻新竹广场，经营惨淡，客户流通极少。 周边内部环境在基地周围有光谷广场、全世界最长的步行街,光谷创业街和光谷软件园，聚齐全城年轻精英， 金领，白领，蓝领。 周边外部环境结合地块基本资料与地块条件调研，界定项目属性： 总结： Part 3商业市场调研 |商业发展趋势 |商业格局 |商业消费群体 |商业业态 |商业租金 |小结 武汉城市经济发展到此阶段，商业地产细分将意味着主题性商业是发展的趋势 商业发展 武汉市民消费特征：商业消费需求休闲化，更注重体验，精神享受层面要求提高 武汉目前的商圈中，百货零售占绝大比重，餐饮、娱乐比重很轻，比例大致在6：1：1左右；餐饮及娱乐设施的缺乏导致市民将逛街购物作为主要的休闲活动。 据我们问卷调查，武汉市民的月消费结构中，购物消费最高，其次是外出就餐，休闲消费最低，绝大部分市民每月的休闲消费都在200元以下。 武汉居民的日常休闲活动仅限于在家休息/看电视、逛街购物等形式单一、甚至是被动消极的休闲 随着武汉市居民收入水平的提高和消费观念的改进，高质量的休闲生活越来越被重视。居民不仅是停留在物质消费层面上，更追求高质量的精神消费。居民存在休闲消费的巨大潜在需求。 商业发展众多商圈对消费人群进行拦截，从中南商圈—街道口商圈—光谷商圈，均发展成熟，有固定消费群体。 商业格局 商业格局 商业的业态特征：以百货超市、步行街形式的零售购物为主 武汉商业的业态构成比例 商业发展 中档餐饮为主、社区菜馆、家装建材市场、茶市 中档餐饮为主、社区菜馆、超市。 无品牌服装，育婴店铺居多 购物、休闲、娱乐、餐饮为一体综合商业区 新竹路 珞新路 商业业态 大学宿舍门前小吃街 大量生活配套渗透其中，档次较低，欠缺统一规划 主要业态： 一楼：家纺、服装、鞋帽、箱包等业态为主 二楼：超市 三楼：KTV、电玩城 其中：一楼外租金价格为60-80每平米每月 一楼内租金价格为20-30每平米每月 三楼租金价格为15-20每平米每月 鲁广新竹超市 主要业态： 服装、家纺、婴儿用品、 餐饮店、箱包、宠物店等 面积区间： 25-30平米 50-60平米 价格： 45-55元/平米/月 主要业态： 负一楼：餐饮，服饰等 一楼：珠宝、首饰、超市等 二楼：超市 三楼：KTV、电玩城 其中： 一楼租金价格为800-900 每平米每月 二楼租金价格为300-400 每平米每月 三楼租金价格为100-200 每平米每月 商业租金 光谷时间广场 地址：东湖新技术开发区雄楚大道与民族大道交汇处 建筑面积： 47000平方米 占地面积： 9136平方米 开盘时间：2010年6月30日 光谷时间广场负一楼 happy时间 26 各楼层商品业态： 光谷时间广场 27 综合分析： 光谷时间广场位于武昌雄楚大道与民族大道交汇处，人流车流量较大， 昭示性好。 武商量贩、仟吉西饼、纽宾凯酒店等品牌入驻，提升了广场人气。 主要消费群体为周边校区在校生、该片区居民，整体消费定位属于中低档消费。 广场负一层“happy时间”依照江汉路“happy站台”模式打造，现处于起步阶段，商业氛围有待提升。 光谷时间广场 以休闲商业为主的商业步行街，包括酒吧村、美食城等。 以酒店办公休闲会所为主的购物岛 街区MALL同商业步行街业态形成互补，商圈业态组合较完整 光谷世界城