舵落口大三区项目整体定位及物业发展策略
2013/97.3
7.26
8.27
首次沟通会
世联方：
项目团队介绍
工作方法介绍
工作计划安排

贵司：
1、项目基本情况介绍
2、项目目标提出
满足IRR不低于18%
速度要求：36个月收回90%投资
3、项目问题提出
做什么？
怎么做？
客户是谁？

定位思路沟通
世联方：
项目定位初步思路提出

贵司：
思路及方向达成共识，并提出客户到底是谁？

中期报告初稿汇报
项目服务过程简介7.4-7.15
市场调研
带着问题出发
项目地块及周边勘测
竞争项目：片区竞争项目及调研
专业人士：区域专业人士访谈、世联高层及区域项目团队访谈、政府访谈
客户：区域客户访谈
市场项目数据分析
9月暂定
中期报告集团汇报
7.16
市调结果沟通会
7.17-7.25
市场补充调研
舵落口大市场VIP商家客户调研
城市价值区域价值挖掘
市调补充报告沟通
世联方：
针对区域价值及城市价值的进一步挖掘；
商家补充访谈；
项目进一步思考

贵司：
市场数据及情况达成共识

8.8
贵司：
市场基本物业情况及数据达成共识
希望对未来区域发展有深度挖掘首先，世联在前期接触本项目时，在舵落口大市场改造将成为武汉西大门城市面貌改革序幕之作，续写区域发展的新篇章这一高度上达成了共识；而通过后期市调、地块价值挖掘以及对项目进一步的深入思考后，我们更加确信，舵落口承载了带动整个区域升级、自我中心化，形成华中家居产业新城的历史使命，重新崛起迫在眉睫！
而大三区，作为整个舵落口产业升级的示范区来说，如果我们仅仅就项目论项目，既不能解决项目所面临的困局，也失去了高占位下区域之于城市，项目之于区域的视角。

所以我们要占位整个城市，在大视角下研究舵落口，既而找出大三区之于舵落口又是怎样的。

写在报告之前：面临障碍，我们困难重重
25年
产权问题
城市价值
客户在哪里
区域价值
产业打造
问题：目前市场客户价格期望度不高，周边市场形象较差，如何达到目标满足IRR不低于18%和36个月收回90%投资

问题：做哪些产品？
问题：25年产权，客户是否抵触，敏感问题如何解决？
问题：经过市场盘点，客户量薄，项目未来客户在哪？
终端使用者
定制问题
真问题：终端使用者到底是谁？
项目框架：
回答：300万方的舵落口大市场未来是怎样的？
城市视角的舵落口
产业视角的舵落口
战略篇：大视角下的舵落口
定位篇： 大三区专题研究
实施篇： 大三区物业建议篇
300万方占位哪里？
大三区是什么？
障碍
破题
回答：大三区之于整个舵落口又是什么？
回答：塔楼部分如何打造？
我们的客户在哪？满足客户需求的产品？
城市视角的舵落口
产业视角的舵落口
战略篇：大视角下的舵落口
300万方占位哪里？
舵落口的未来
300万方舵落口的未来？要“引领”不要“追循”， 要“打造”不要“汇集”，是“我们”不是“你们”。

打造一个引领建材家居产业的新兴产物——
建材家居专业交易楼，
集研发、智慧办公、信息、网络交易、营销、配送于一体，
配备酒店、餐饮、休闲娱乐等配套，
集合建材家居上下游全产业价值链衔接的创新孵化器，
实现物业功能多元化，真正实现大三区价值和咨询创新及其延展价值双赢。家居建材市场，华中门户第一选择
华中国际家居产业新城
全国首家家居建材旅游休闲商务商贸示范区
定位描述： 集商务商贸平台、产业交易平台、生态宜居平台、会展会务平台、旅游休闲平台 与一体
一座城，全新的空间结构
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要引领，我们首先要知道300万方舵落口未来是什么样的，
目前国内已建成并投入运营，在行业内处于领先发展模式，不论对国内还是面向国际，都打造出行业内的窗口，我们首先看看他们打造的产业新城是什么样的？

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案例选择
案例选择标准
区位：
城市副中心或城郊附近的产业新城
定位：
某一主题产业，区域性或全国性的商贸窗口
功能：
功能复合性的产业平台
规模：
项目规模100万方以上
国际性家居商贸窗口
全国纺织业服装商贸窗口
全球电子旅游休闲商务区
项目名称：乐从国际家具城
规模：300万方
功能：批零兼顾，涵盖商贸，会展，商务、旅游，休闲购物
项目名称：无锡新世界国际服装纺织城
规模：130万方
功能：集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地
项目名称：中亚硅谷
规模：120万方
功能：围绕电子类多业种产业贸易链，服务产业人群的商业链，包含自身的区域商务中心。

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乐从国际家具城：全球最大的家具销售中心，人们旅游购物的新天地，是顺德十景之一
成功因素：产业聚集、资源丰富、交通便利、细分客户、业态复合
特点：
离生产基地近，成本低
国际对内对外信息集散中心
批零兼营，分区规划合理，批零区互不干扰

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无锡新世界国际纺织服装城：旨在成为全球第一大纺织服装集散地和采购效率最高、采购成本最低的国际纺织服装商贸平台
成功因素：五大中心，十大平台+政策优惠定位：建成为一个服务于中外采购商、经营商户及配套行业的交易平台，在满足现有行业交易模式的基础上，构建一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台和集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地中亚硅谷：规模巨大的现代化集中式博览交易 “IT航母”
特点：
1、按照一景点、二城、三基地、四园区、五中心、六平台合理规划
2、商务、商业配套规划齐全
3、创新 B2BM新模式
成功因素：站位高端、产业链齐全、内生生态圈案例的参考度判断
乐从国际家具城
可参考点：
1、家居产业的产业链发展趋势
2、项目成长的城市、产业外部因素要求
3、家居产业的商贸窗口功能构成
不同点：
1、乐从具有家居产业先天的对外贸易，研发设计以及生产基地的优势；而舵落口是以物流和客户资源的优势发展起来的。

无锡新世界国际服装纺织城
可参考点：
1、产业服务基地成长对城市、产业、交通外部因素的要求
2、产业服务基地的功能构成以及营销运作
不同点：
1、是一个从无到有的新建项目，而本项目是在原有基础上升级
中亚硅谷
可参考点：
1、政企联手为项目造势，占位国际性行业窗口
2、旧厂房改造升级，控制成本下实现规划
3、商务链和商业链的打造
4、跳出区域常规同类项目的竞争
不同点：
是旧城改造，原有生产基础没有专业市场基础
项目运作启示

1、产业升级是必然趋势，主动升级比被动好；

2、升级需要城市发展和产业链的基础

3、功能以服务市场的商贸、会展为主导，复合产业、商业和商务的多功能。

4、在营销上，要立足产业高站位，持续推动

5、本项目具有良好的经营基础，是升级模式，需要结合城市发展和产业规划的机遇运作。

此类项目成功的四大关键因素：
政府支持，城市发展推动，产业环境，企业运作能力
政府支持
产业环境
企业运
作能力
城市发
展推动
成功关键因素
给予优惠政策
城市自然发展动力助推，资源向新中心倾斜
企业实力整合资源，给予资金及技术支持
产业环境是基础，带动产业链上下游
我们也具备政策支持、城市发展推动、企业运作能力、产业环境这四大优势，有机会成为全国的典范项目城市版块功能格局分布：以二环范围内承担市中心商务商贸、旅游休闲居住功能为核心，周边依托各区域产业经济特点，形成六大区域
武汉产业商务园区主要分布为六大区域，依托区域产业经济发展形成不同类型的，具有区域特色的商务园区:
解构城市