摘要
1998年住房市场化改革推动了中国房地产市场的快速发展。土
地制度改革的深入，加快了房地产的市场化进程。“8.31大限”以来，
所有的经营性土地全部通过招标、拍卖、挂牌的方式出让，一方面优
化土地资源的配置，促进土地资源的合理利用。另一方面也使得土地
的价格呈现出快速上涨的趋势。在快速城镇化进程中，城镇化的人口
对于城市土地资源的需求增加，导致土地资源的争夺和配置问题将长
期存在。近年来，土地交易交替出现高价与流拍的现象，异常的土地
价格引发社会各界的关注。政府高度关注异常地价及其影响，不断强
化对于土地市场的政策管控。作为土地出让的主要需求方，开发商也
时刻关注着土地价格的波动，异常价格将深刻影响着开发商的土地购
置与开发决策。
本文选取杭州市2009-2014年土地公开出让的385宗土地（住宅
用地188宗，商业用地197宗）作为研究对象，在对土地价格的影响
因素进行系统梳理和对异常地价的形成机理进行总结的理论分析基
础之上，构建了土地价格特征价格模型进行实证分析。首先，对全部
样本数据进行异常价格的影响因素实证分析，然后，再对异常样本数
据进行实证分析。异常样本数据的实证分析分为两个部分：异常样本
的特征因素分析和异常样本的行为因素分析。最后，在理论总结与实
证分析的基础上，归纳出异常地价的形成机理，并从政府的角度出发，
结合开发商行为因素，有针对性地提出了异常地价的治理政策。
在理论和实证分析的基础上，本文得出以下的结论：
（1）土地储备制度和“招拍挂”出让制度是异常价格形成的制
度基础。在“招拍挂”的出让过程中，土地资产的价值得到显化。在
此过程中，地方政府确定的土地出让的起始价在其中发挥着重要的作
用。本文实证发现，在2009年和2013年土地出让的起始价对土地溢
价具有显著的正向影响，影响系数分别为0.220和0.102，表明在土
地公开出让过程中土地的起始价越高，土地的溢价越高。
（2）地方政府在异常地价的形成中起主导的作用。地方政府主
导作用的主要体现在土地管制和垄断供应。地方政府通过控制土地的
容积率和用途，以实现控制土地价格的目的，土地的容积率越大，土
地溢价越高。不同用途的土地对土地出让溢价的而影响不同，商业用
地比住宅用地的影响系数大0.246。在异常数据的实证中，二、三季
度的土地供应对土地溢价呈现正向的作用，第四季度的土地供应对土
地溢价呈现的反向作用，且影响显著。
（3）开发商的非理性竞买行为对异常地价具有一定的推动作用。
开发商作为市场上的主要需求者，其特征和行为对土地价格具有一定
的影响，在全样本数据的实证中，开发商的企业属性对土地价格具有
显著的影响，非国有企业对土地溢价的推动作用要比国有企业要大。
在异常数据中，开发商的土地竞价行为对异常地价的形成具有显著的
正向作用，开发商企业的资质越高和本地企业对土地溢价的推动作用
明显。
关键词：土地市场，异常价格，影响因素，特征价格模型