摘要
自1998年我国废除福利分房以来,二十多年过去了,房地产业已经发展成
了国民经济的支柱产业之一,商品房的买卖成了消费增长的新源泉和新热点。
但是近些年,房地产价格增速过快,尤其是郑州市的房地产价格的增速远远超
过了人均可支配收入的涨幅。这一情况的日益凸显,即制约了郑州市经济健康
稳定的发展,也影响了郑州市居民的生活质量,特别是中低收入人群的生活质
量,所以房地产价格问题不单单是一个经济问题,同时也是重要的社会问题。
本文用理论分析与实证研究相结合的方法,对影响郑州市房地产价格的诸
多因素近行了分析。首先,从成本、经济、社会、政策等诸多因素入手,对影
响郑州市房地产价格的这些因素进行了理论分析。然后,分析了五个经济因素
对郑州市房地产价格旳影响,其中运用了多元线性回归的方法,分析结果表明
影响郑州市房地产价格变动的五个因素中,GDP和贷款利率对郑州市房地产价
格的影响较为显著。第三,用因子分析和多元线性回归的方法,比较经济因素
和政策因素对于郑州市房地产价格的影响程度,得出了经济因素比政策因素更
能影响郑州市房地产价格,相比较而言,政策因素对郑州市房价的影响主要体
现在某些时间段的,但是从长期来看,经济因素的持久性和延续性会更强一些。
最后,根据实证分析的结论预测了郑州市房地产市场仍将会继续上涨,但是增
速会减慢,而且会更加规范。针对稳定郑州房地产市场提出了几条建议,分别
是:增加土地供给,特别是经济实用房的土地供给;不要片面依赖利率政策,
多采用税收调节等手段;进一步落实经济适用房政策;进一步完善廉租房政策,
发展房屋租赁市场;规范房地产市场,引导消费者理性预期。
关键词:郑州市房地产价格;影响因素;多元线性回归;因子分析
第一章绪论
第一节研究背景及意义
人们买房子,不单单是为了有个地方住,有时会出租收取租金,有时会坐
等升值,买卖赚取价差,这就使得每个人买房的动机不同。然而作为家庭财富
的重要组成部分,房产对一个家庭或者个人的行为有重大的影响,房价合理,
家家都有合适的住房,当然家庭和谐、社会稳定,一旦房价居高不下、涨幅加
大,那么就会使中低收入群体买不起房子,随之会产生严重的经济和社会问题。
郑州市房地产业大致从上世纪70年代末才开始起步,相对较晚,经历了80
年代初步的摸索,到90年代初期郑州市房地产市场才刚刚有了一些起色,进入
21世纪郑州市房地产市场飞速发展,到现在经历了30多年的发展,郑州市房地
产市场已经颇具规模,而且发展态势一直都保持了高速。1998年,我国颁布了
住房制度改革的纲领性文件,提出了自1998年起暂停家庭住房的分配,对于住
房的分配要以货币化为主,暂定实物住宅的分配,要大力发展商品住宅,建立
健全房地产市场体制,促进房地产市场健康化、市场化。随着房地产市场体制
的日益健全,郑州市的房地产市场体系正趋于完善,郑州市房地产行业如雨后
春夢般迅速的发展成为郑州市经济发展的支柱行业,在带来了大量的就业机会
和财政收入的同时,也不同程度上的改善了居民的居住状况,而房产消费也成
为了cn居高不下的强大动力。
看着一座座高楼拔地而起,可见郑州市房地产市场的发展有多么迅猛,但
是与此同时,郑州市房价也是增速迅猛,在增加了财政收入的同时,也使中低
收入群体买房越来越难。郑州市房地产业日益发展成为郑州市经济发展的支柱
行业,也越来越受到社会各界的广发关注,而房价的变动是人们关注房地产市
场的核心,因为这不单单关系到房地产市场的健康发展,人们安居乐业,更关
系到整个经济的稳定发展,所以对郑州市房价的相关研究具有重要的实际意义,
关于研究郑州市房价理论的发展也对于郑州市房地产市场的发展起到重要的指
导意义。与此同时,房地产价格作为房地产经济运行中的重要指标,对其的研
究更是整个郑州市经济发展的客观要求。从房地产市场的各个参与者来讲,如
果他们都能够准确及时的预期房地产的价格发展趋势,从而做出准确的投资经