贵港明珠商业中心业态定位、经营定位建议书
自2003年12月18日我公司与贵司签订委托顾问及管理、销售代理合同以来，我司贵港项目组于2004年12月31日抵达广西，并于2004年1月2日进驻项目，着手开展项目前期的市场调查等基础性工作。我司组织公司领导、外围专家顾问组多次召开贵港项目专题会议，讨论研究贵港项目的具体问题。与贵司总经理、副总经理、副总经理进行了多次全面深入的探讨和沟通，委派副总裁到贵港项目组指导工作，直接参与了贵港明珠商业中心的前期规划、项目定位等工作。我司地产公司总经理也亲临现场，指导参与地产销售前期准备工作。我司领导、商业规划公司和项目组成员针对贵港明珠商业中心的市场定位、业态定位、功能定位及经营定位等问题多次召开了专题会议，进行了全面深入的分析、研究和讨论，并就问题多次与贵司领导进行了深入的沟通与交流。项目组成员从2003年12月30日起制定了详细的调查计划，确定了调查对象，调查内容，调查方法，调查时间，调查责任人和调查目标，项目组成员用了近一个月时间，对贵港市零售商业、餐饮、娱乐、休闲项目进行了全方位拉网式的市场调查。先后调查了贵港市图书馆、统计局、公安局、江北大道、和平路、步行街、建设路、凤凰街及分布于该商圈内的商业网点如弘基百货、甘化商贸街、百乐门、喜盈门、华隆等超市，港宝商贸城及专卖店和店铺。调查了中山路一带摩托车一条街及装饰材料家具市场，以及贵港市的餐饮、娱乐、休闲等项目。项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、问卷等多种调查方法，对贵港市的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌、客户资源、商业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调查，并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行摸底和调查，同时，我司先后组织商业中心人员各方面专家和项目组织成员，召开明珠商业中心项目定位专题会议。对实地调查的结果，进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升贵港明珠商业中心的商业地产价值，确保项目的成功，同时也确保贵城镇房地产开发公司得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司执行总裁于2004年2月15日抵贵港后召开贵港明珠商业中心项目业态定位专题会议，确定了本定位报告，我司现就贵港明珠商业中心项目的业态及经营定位提出如下建议：
本建议书综合考虑的前提和因素
考虑因素一：贵港市经济发展进程和城市化发展进程的需要
贵港市近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。贵港市经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。2002年国内生产总值增长达到10.73%，第三产业产值首次超过了第一产业。全市居民消费价格总指数达100.6。贵港市政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。
考虑因素二：贵港市商业发展的需要。
贵港市的商业发展正处于相对落后的状态，迄今为止还没有标准的精品百货商场、传统的百货商场和连锁商店，更没有现代商业业态的综合大卖场、大型购物中心，远远不能满足人民生活日益发展和提高的需要。但贵港市沿街品牌专卖店已逐渐增多，超市业态亦深得当地消费者的青睐。贵港商业正处于发展初期。在近几年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合，逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立众望所归。建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的“一站式”的购物中心众望所归。本项目定位亦必须遵循这种发展趋势和规律。
考虑因素三：贵港市居民生活和消费习惯变化的需要
在贵港城市和经济快速发展的前提下，城镇居民收入有了较大提高，人民生活得到了很大改善，2003年社会消费品零售总额增长8.3%，城市居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，随着经济的发展，居民会越来越重视生活质量，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外，高档消费，超前消费现象还不太多，居民可支配收入仅达全国居民人均支配的89%，贵港市经济总量小，市场容纳量和居民收入及消费水平较低，总体需求能力还不很大。本项目定位充分考虑以上三个因素，将三者有机结合起来，顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需求。
考虑因素四：提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要。
贵港市商业经过多年的发展，逐渐形成了以步行街、和平路、江北大道为中心的商圈，辐射贵港两市一县二区。贵港步行街商贾云集，店铺林立，历来是贵港投资兴业的宝地，在这商圈内，集中了贵港市的品牌专卖店，已开业和在建商场，包括零售业态的百货店，超市、批发市场和家具市场等，但设备设施落后，装修陈旧，管理粗放，缺乏环境优雅，功能完善，业态业种配套齐全的购物广场，而贵港市明珠商业中心在业态定位时考虑填补商圈空白的同时，以前瞻性的战略眼光和贵港市商业领跑者的姿态直接面对商圈内的竞争对手，以经营理念超前、管理模式创新、资源整合创新，更好地解决了本项目自身生存和竞争、长久发展的问题，这也是本建议书需要长远考虑的因素。
考虑因素五：现代商业业态巨大生存空间发展的需要。
贵港市现代商业业态发展到目前为止，只有品牌专卖和超市，弘基百货经营虽不算成功，但已开精品百货之先河，超市和专卖品牌在一定程度上获得成功，成为贵港市中高收入者购物光顾的场所，导致了消费需求市场变化，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费能量巨大，填补这一空白，是本项目定位时必经要考虑的重要因素。
考虑因素六：最大限度发挥规模优势、地域优势，扩大投资回报的需要。
随着地价成本和其它开发成本的增加，今后的市场，价格已经难以形成绝对的优势。而项目的品质与性价比等综合优势，即产品价值将成为价格高低表现的试金石。因此为了保证投资方及时回笼资金、提高投资回报率，最大限度提升本项目的商业地产价值，充分地发挥本地域规模优势。尊重市场、适应市场、整合相关要素、以科学的“投入产出比”可以在保证本项目房地产价值得到更好的实现，在此基础上进一步挖掘和提升本项目的商业价值，使项目整体价值随着项目发展实现保值和逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。
考虑因素七：树立贵港明珠项目的品牌形象，实现项目社会价值回报的需要
在营销上，已经从“贩卖产品”到“贩卖主张”本项目将注入全新的管理模式，各种先进的管理手段和营销理念，这是其它商场不可比拟的优势，这是确保项目成功运作，保持长久效益的关键。因此本项目成功运作，贵城镇房地产开发公司除获得可观的投资回报外，更需要实现本项目的社会价值，从而树立贵城镇地产的品牌，提升贵城镇地产的声誉和社会形象。因此，项目的定位不能简单计算地产销售的资金回报，还要充分挖掘本项目产生的社会影响和社会价值，打造贵城镇地产的品牌战略，这是项目定位时考虑的潜在因素。
对本项目业态和经营定位的建议
建议一：关于本项目的业态定位
建议的内容：我司建议将本项目整体定位为“一站式”购物中心，经营主体含7个主要业态，具体为：
1、超市。规划负一楼约5000平方米的营业面积，引进具有一定规模经营超市的投资商，自主经营，自主管理。
2、临街精品店铺。以营业面积30~70平方米为主，规划营业面积约2000平方米，引进中高档品牌专卖店，出售产权，业户自主经营，自主管理。
3、通讯数码广场。套内面积15—25㎡单位为主，在一楼规划营业面积2000㎡，引进国内外知名品牌，出售产权，业户自主经营，自主管理。