中冶置业北部新区项目——二期一区商业分析及建议 北区概况 一、整体规划 北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。 多中心、组团式 人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪、金山 一区多园 汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区 二、区位优势 位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接沙坪坝区、北碚区，东依寸滩港区，地势平缓开阔。 拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势。 优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力 三、产业特征 经开区 “十里汽车城”、现代制造业、出口加工业、现代物流业基地 代表企业：长安福特、力帆、可口可乐、民生物流等 高新区 光电、生物医药、软件三大产业基地及涉外商务中心 代表企业：爱思软件、药友制药、移动通讯、西南通信、和记黄埔、重啤集团等 出口加工区、寸滩港区 北区市场简析 一、住宅供给情况 住宅市场简析 北区作为高新工业园区，从业人群具有高学历、高收入、追求品质消费等特征。该区高端项目投放居多，开发商实力大、品牌好，楼盘价格高、品质好。 目前北区长住人口总数为12万左右，规划人口数为65万人。北区目前投放的楼盘主要服务于该区企业人员，部分高端洋房和别墅项目吸引外区和周边高端消费者。 近期市场投放总量与需求基本平衡，但从长远规划来看，供给仍有较大缺口，难于满足需求，北区板块地产发展潜力巨大 二、商圈商业供给情况 未来供给总量（2010年） （注：截止2008年，含2008年新开项目） 目前供给总量 商圈商业物业简析 北区商圈商业体量较大，目前该区常住人口难于支撑其商业，供需严重失衡。因此，导致该区商业物业租售困难，招商吃力，铺面空置率高。 北区地广人少，人流分散，定位于高新产业工业区，虽然经济发展快，但在短时间内不易形成客流集中的商圈，目前该区商业主要服务于项目周边社区人群，辐射范围小。其次，大型商业项目主要定位于专业市场。 2010年，北区商业物业将会集中放量，尤其以鸳鸯片区最为明显，届时竞争更为激烈。但随着北区经济的发展，长住人口的增加，促使客流形成，会对该区商业起到很大的推动和支撑作用 三、写字楼、商务公寓供给情况 目前北区写字楼、商务公寓使用和在售面积约110余万方；即将建成项目和规划项目约46万方 写字楼、商务公寓市场简析 主要分布于新南路—星光大道片区，代表着未来北部新区人和组团商务办公的发展趋势。 销售、出租情况均较好，但价格相对较低。 北区有不少为企业自建项目，主要用于自用办公，不对外租售或极少租售。如：电信大厦、水利大厦等。 多数项目目标客户明确，走专业型写字楼路线。如：碧海金都、金星、星光大厦等。 北区市政单位和部门购买量较大 四、酒店市场情况 在营酒店情况 在建设及规划中酒店项目 酒店市场简析 北区目前在营酒店多为中高端项目，由于该区企业、公司云集，商务活动频繁，因此入住率高，经营状况较好。 随着08年多个中高端酒店项目的开业，将会加剧该区酒店市场的竞争。 小结 北区未来将会是重庆城市拓展的一个重要区域，随着人口的不断增加，入驻企业增多，对该区未来的楼市和商业将会起到积极的推动作用。 北区消费人群消费能力和消费需求较强，为中高端餐饮、娱乐和酒店项目提供了市场机会。 由于北区的规划和定位，商业氛围较弱，该区商业的发展方向主要以区域性商业和生活配套为主，短时期内很难形成大的核心商圈，商圈辐射能力也较弱 项目地块情况 项目区位图 项目主要技术指标及地形 项目商业总面积近5万㎡;其中二期一区为2万㎡的集中式商业，共２层 二期一区 详细区位图 小结 项目地处北区高新区鸳鸯板块，经济发展迅速，周边知名企业云集，高档楼盘较多。 项目商业部分体量大，仅仅依托项目本身难于消化。 项目毗邻主干道，交通便捷，未来将有轻轨３号线通过项目周边。 项目周边目前无成熟大型商业项目，商业氛围缺乏。在营商业商铺主要服务于周边社区，体量较小 商业业态建议 整体思路 由于该区商圈氛围缺乏，短期内对于常规零售商业需求不强，因此除设置部分社区配套型商业外，更应考虑周边企业及辐射区域人群的某些特殊需求 建议一： 汽车旅馆＋汽车装饰精品店／汽车美容中心 项目支撑点分析 汽车旅馆： １.项目毗邻主干道，交通便捷，一区商业建筑相对独立，配有地下停车库停车方便、私密性好。 ２.该区酒店市场前景广阔，尤其对中高档酒店需求量大。 ３.汽车旅馆在重庆尚未兴起，概念新颖，经济实用，私密性好，能极大的满足时尚人士、商旅人士及情侣等人群的需求。 汽车装饰精品店／汽车美容中心 该区企业云集、高档楼盘众多，拥有高档汽车人群较多。这部分人群对汽车装饰、保养及美容有较高和较强的需求。