一个区域 成就 一个标杆 定义 水榭春天操盘经验分享事业一部 周俊 水榭春天——56万㎡ CBD中央生活城 水榭地产，继水榭花都、水榭山之后，在深圳热点区域开发——56万平米标杆大盘 “国十一条”新政后第一个取得开门红——指标性大盘 501套单位全部推出，均价18000元/平，销售率80%—速度及价格两者平衡拿捏到位的明星大盘 09年龙坂片区没有一个推盘一次性推盘超过200套楼盘 年底政策引发客户观望氛围浓，其它楼盘都怯于开盘 莱蒙·水榭春天无愧于“成就一个区域·定义一个标杆”口号 月到访7000批，客流、客层完全刷新片区历史，深圳置业热点由后海湾转至CBD居住中心区 取得业绩 本次操盘经验分享关键点 品牌营销的极致 标杆价值的搭建 CHAP.1 CHAP.2 CHAP.3 精准定价·精准营销 景 背 项目基本概况 片区内最大规模体量的大盘 总用地面积：约167000㎡ 总建筑面积：约565902㎡ 先行启动区域2#项目技术指标 莱蒙·水榭春天位于深圳二线拓展区，龙华人民路旁，毗邻地铁4号线红山站，是片区内唯一具备如此大规模体量的地铁生活的高品质大盘. 占地面积：约8.5万㎡ 建筑面积：约29万㎡ 住宅建筑面积：约26万㎡ 容积率：≦3.44 户数：一期约501套 产品定位：一期以走量为目标的小3房为主 项目位于新兴的二拓片区核心地带 项目入市前，营销难点矛盾点——聚焦 房策网 www.fangce 中国最大的房地产知识分享平台 房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。 【2012-2013房地产营销策划大全】 畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！ 中国唯一9年来每月更新最新资料！ 中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！ 全国统一客服热线：400-675-1587 企业QQ:800018087 VIP会员超值送！ 地产人必备资料库 受政策调控影响，入市期与定位期市场变化幅度大 难题一：10000元/平的产品标配，如何买到20000元/平， 项目如何适应“被高价了”？ 定位期 入市期 后海湾风头正尽，二拓关注较少 后海湾、水榭山为代表的豪宅抢手 上塘道价格仅13000元/平,但受欢迎程度不高 难题二：做为片区最大规模体量大盘，持续3-5年的开发，如何把片区做热？ 集团目标非常明确，可以量化 高销售速度：一期开盘400套，销售8成 高价格期望：20000元/平 量化的指标--回款速度及价格期望 400套什么概念？ 20000元/平什么概念？ 09年下半年牛市高涨期，片区各盘半年内各盘销售套数均不足500套 操盘手法：控量型多频次推盘（每次基本在250套以下），谋取高价及高销售率； 近在咫尺的上塘道价格仅13000-15000元/平,开盘才卖90套 20000元/平，一路之隔高出上塘道5000元/平 高出年初的圣莫3期首批开盘价格2000元/平 400套开盘销售量——片区无先例 价格震撼价——看似难以完成任务 CHAP.1 品牌营销的极致 但是最终我们都实现了，第一招 做为片区最大规模体量大盘， 一期如何走，最为关键！给市场什么影响？ 是强调体量、规模 还是便捷生活配套（2万平米大商业） 还是5.6万平米大园林 ….？ 正确答案必须来自一线数据收集 策划驻场——每周深度访谈客户3-5名 访谈显示：水榭品牌是消费者目前对水榭春天最认可的因素 来访客户关注点排名——调研问卷 但每个项目都在谈品牌每个发展商都是品牌发展商这个品牌该如何谈 水榭品牌代表什么？ 水榭系产品价值输理 共同点：豪宅品质控制体系 水榭花都——豪宅品质控制体系 地段：选择香蜜湖先天优越地段 开发理念：超前的产品开发理念 开发团队：一流的团队著力打造： 建筑规划：澳大利亚柏涛 大堂装修设计：香格里拉酒店御用设计大师 建筑立面国际招标 承建商：华西公司承建 配置：高标准的硬件配置及生活配套 成就水榭花都香蜜湖标杆楼盘地位 水榭山——豪宅品质控制体系 地段：选择CBD中央别墅区先天优越地段 开发理念：与自然相融合的百年经典美式纯别墅 开发团队：一流的团队著力打造： 建筑设计：浙江绿城东方 景观设计：香港易道园林设计专家ALFREDFULTON 室内设计：港督府设计大师STEPHENJAMES 承建商：江苏华建 配置：高标准的硬件配置 成就水榭山中央别墅区标杆楼盘地位