——黔桂拓达集团兴仁东湖项目前期策划报告——
深圳华仁地产策划
东湖项目
一个让兴仁骄傲的所在！
这是一个地处要塞、资源丰饶的发展之城!
这是一个风景秀美、四季如春的宜居之城!
城市印象及定位
黔西南核心区，新宜居生活城
面对陌生市场环境及拥有唯一湖景资源的开发新区，同时项目本身拥有较大的市场规模，我们应站在什么样的战略角度与形象高度来定位和开发一个新时代的房地产项目
本报告需重点解决的问题：
1、项目如何定位？
坐拥东湖新区，凭借良好的自然资源与新区规划发展前景；选择合适的物业类型，率先定义本区域在整个县城的综合形象，成为力压群雄的新城区标杆项目，引领整个兴仁居住文明形态的发展
2、如何把握客户需求，满足并引导客户的消费需求？
面对陌生的地域与市场环境，这片区域的各类人群对城市未来发展的看法、对东湖的新区的认知及认同度、对现有商品房价格的看法、对高层电梯房的接受度、对居住环境的要求、对居住面积的选择及偏好、对小孩教育的重视度、生活休闲消费的习惯，所有的这些因素通过满足与引导的方式来得到实现，指导居住生活方式的改变
4、如何在竞争中把握自己的核心竞争力？
在蓬勃发展、已然成型的县城新区，拥有在售和未开售的地产项目约10余个之多，其中不乏品质项目、标杆项目，面对瞬息万变的市场环境及现有和未来崛起的竞争对手，我们该如何利用环境资源形成市场差异化，形成项目独有的核心竞争力
3、如何令地块价值最大化，并构建独特的价值体系？
东湖作为兴仁县唯一湖景资源，具有独有的稀缺性、珍贵性、不可再生性。项目地块紧邻这片稀有的资源，我们应站在城市发展的高度，用前瞻性眼光来审视本地块：深入挖掘项目自身的资源价值，创造项目人性化的附加价值，这样才能实现土地价值最大化，土地持有者收益最大化
5、如何突破兴仁市场容量，达到快速销售的目的？
在兴仁逐年红火的商品房地产开发中，众多外地开发商已然瞅准了这块尚待发掘的富饶宝地；新城中心区不乏大容量的高层品质地产，面对兴仁现存固有的消费群体及缓慢增长的市场购买力，我们应如何突破市场容量限制，达到快速去化、合理收益目的？
市场趋势及
消费者研究
项目属
性界定
核心问
题梳理
城市概况
城市宏观经济
背景研究
城市及区域发
展规划
宏观及微观房
地产市场分析
在售楼盘分析
消费者访谈及
需求分析
市场趋势研究
第二部分
第三部分
第一部分
地块区位分析
地块现状分析
地块四至
地块道路分析
地块噪音分析
地块地貌分析
项目属性界定
国内外成功大盘
开发模式研究
项目发展战略
项目整体盈利模
式与开发战略
项目规划策略
项目竞争战略与
定位策略
项目目标定位与
规划理念
项目整体定位
项目概念设计与
物业发展建议
报告思路导图
项目物业
发展建议
营销策略
项目定位
第五部分
第六部分
第四部分
项目定位问题
客户需求问题
地块价值最大
化问题
核心竞争力构
建问题
市场容量问题
客户定位
产品定位
形象定位
具象消费者价
值取向研
项目核心价值
提炼及形象演绎
项目推货节奏
及价格建议
项目营销策略
2.1、县城概况
兴仁县简介
兴仁县位于贵州省黔西南 州中部，东邻贞丰县，南接安龙县、兴义市，西界普安县，北接晴隆县，东北与关岭隔山江相望。地形西高东低，境内地形起伏较大。兴仁县辖16个乡镇、286个行政村，居住着汉、布、依、苗、回、彝、仡佬等16个民族，其中少数民族占总人口的23%，第六次人口普查，农村人口占人口的73.43%，是典型的山区农业县
兴仁县在贵州省西南部，是滇、黔、桂三省结合部的中心县，国土面积1785平方公里， 2010年第六次人口普查全镇人口41.78万人，历史上的兴仁，由于商贸发达，被称为“商城”，今天的兴仁，以其丰富的煤炭、黄金资源而闻名于省内外，被誉为“金都”
————历史上的“商城”今日的“金都”
兴仁县辖4个街道办事处（东湖街道办事处、城北街道办事处、城南街道办事处、真武山街道办事处）
9镇（城关镇、屯脚镇、巴铃镇、回龙镇、雨樟镇、潘家庄镇、下山镇、新龙场镇、百德镇）
7乡（李关乡、四联乡民建乡、鲁础营乡、大山乡、田湾乡、新马场乡)134个行政村、9个社区、19个居委会
兴仁县行政地域区划