1 产品定位 1
1.1 产品规划原则 1
1.2 产品规划理念： 4
1.3 产品总体规划 6
1.4 住宅产品定位 12
1.5 写字楼产品定位 16
1.6 商业产品定位 19
2 项目营销体系 45
2.1 项目整体营销目标 45
2.2 项目两大核心价值点 46
2.3 项目营销战略 46
2.4 项目营销策略 48
3 项目推广方案 54
3.1 项目形象定位－－CBD，46万平方米城市魔方 54
3.2 项目形象演绎 54
3.3 项目推广案名及推广语 55
3.4 项目推广手段 63
3.5 媒体策略 67
4 商业招商方案 75
5 项目销售方案 75
5.1 各产品类型销售要点 75
5.2 价格策略 75
5.3 价格定位 76
5.4 销售周期和推盘节奏 80
5.5 销售回款计划 85
5.6 推广费用计划 86
6 销售执行及销售保障 88
6.1 销售战术制定目标 88
6.2 销售战术的实施 89
6.3 销售执行保障 90
6.4 风险控制 104

第三篇 项目定位篇
产品定位
产品规划原则
土地运营价值最大化
完善城市肌理：
充分挖掘本案商业和商务产品开发价值，实现商业、商务产品与居住产品的平衡，即实现本案区域的自我生态平衡，自我完善；同时实现区域性辐射，完善和补充区域的城市功能和肌理，实现更大的开发价值。

完善城市形象，打造地标性的城市建筑群：
A1-1-C地块性质为公建用地，且紧临广渠路，地块价值最大，因此应当充分用足其面积规划指标：在平面空间上，充分利用沿广渠路的东西方向，加强商业、商务的展示性；同时在纵向空间上充分用足60米的高度，以最大化的展示商业、商务办公的形象，打造地标性产品，提高项目的城市价值感。

空间开放性原则：
商业产品既是本案的最大价值点，同时也是最大风险点和营销难点。一方面通过挖掘、创造有商业价值的地块，进行开放性空间的营造，最大限度地引入人流和车流，提高其商业价值，降低未来的销售、投资经营风险；同时为了使本案的每一个商铺都能够直接面向街道，最大化的提升商业产品的投资和经营价值，因此应当在商业产品集中的位置，将空间充分打开，使商业产品的分布能够与主要的道路系统和人流动线相协调。

保证品质，控制成本
保证综合开发品质：
与本区域内的其他同类项目相比，保证本案在产品的适用性与形象档次上，能够作为代表区域开发水平的典型样板项目。

在产品的综合配置上，能够形成局部的亮点，如SOHO办公公寓的结构设置，写字楼的建筑形象、大堂空间、设施配置，商业街的特色空间、展示系统，社区的特色主题文化构筑物等。

营造充满活力、创意和时尚的城市化形象，在项目的人文价值上与CBD核心区相衔接， 以文化认同的渠道，确立本案的主力客户群，借势提高本案的市场价值预期。

适度又严格的成本控制：
在客户最为关注或可见的增值部分进行成本投入，但在其它方面适度又严格地控制成本。

停车位：尽量减少地下停车位，降低开发成本；在数量的设置上只需要符合规划指标的要求，而不必进行超前性的预留。

园林绿化：以满足绿化指标，功能性需求和支撑本案形象定位为前提，不是通过高成本的投入来打造园林绿化，而是通过特色主题，具有参与活动的开放型城市公园为前提，有效控制成本。

智能化系统：提供已运用成熟的安防，物业管理和信息系统，控制新科技成本的投入。

建筑结构与材料：进行有效的各类产品的建筑结构优化；同时在材料、