西山汇的运作目标： ①成功运作本案,并与政府建立良好的合作关系，为后期土地储备打好坚实的基础； ②符合市场需求的定位保证本案项目的成功销售并树立符合本区域规划发展的市场形象； ③树立本案在本区域的标杆形象,并为公司发展奠定良好的品牌基础； ②最大化挖掘潜在客户并提供合理有效的营销推广方案 ③根据丰富的房地产营销策划经验及市场的把握， 全程跟进销售工作，并提出合理化解决方案 ①本案整体产品定位及营销策略的把握 我司能为本案提供的服务: 本案目标的沟通 ④提供项目整体推广包装方案并针对项目分阶段 提供合理化媒体推广计划实施方案 本案概况 项目占地面积：135亩 总建筑面积：26万平方米 容积率：3.5 绿化率：30% 项目四至： 北临永引渠，南至双元路 东至首钢NEC场区，西至实兴大街 项目布局及功能定位： 项目共由北、中、南三部分构成，分别为东西走向围合式布局，功能上项目定位于城市综合体，由办公、公寓、商业等多种业态组合相互依存构建而成。 项目首期开发中部院落。总建筑面积约12万平方米 项目由鼎轩公司斥资重金打造的西部拳头项目。是石景山区重点工程项目之一，属于北京市十一五城市总体规划的一部分。承载着北京西部新经济发展的历史重使。 本案周边现状 地段/环境 交通/动线 周边机能 商务氛围 地块5分钟半径内公共交通相对较好，但离城铁尚有一段距离； 地块不临主交通干道，交通相对不畅有待于进一步改善； 1、处于中关村科技园---石景山园区内。实兴大街与永引渠南路交汇处，紧邻永引渠，与西山近在咫尺。自然景观优势明显，人文底蕴较为突出。 2、地块周边较为荒凉，配套设施较不健全、落后有待完善； 仅有部分研发企业进驻园区，园区内写字楼多为旧厂房改建，配套设施落后匮乏，商业氛围薄弱，尚未形成规模。 政务环境： 石景山工商局、园区管委会 餐饮娱乐/生活配套 KTV和部分底商， 此区域对住宅认同度相对较高，其它类地产物业，市场认同度存在一定性。 汇报思路 本案战略定位的选择 各类物业价值判断 北京楼市总揽与区域市场分析 本案核心竞争力的挖掘及营销战略的制定 本案推广战略及形象的建立 顶级写字楼 需求企业：上市企业、知名企业、外企驻京办事处、外企国内总部、热门行业企企业…… 硬件基本要求：核心位置、产品整体设计、冠名权、设备规格、外立面及大堂形象…… 软件基本要求：贴心品牌物业服务 普通写字楼 需求企业：发展中企业或普通中大型企业 基本要求：IT、金融关注通讯设备及后备发电机 服务业关注社圈及环境（周边商务环境、楼宇配套、地理位置及交通） 制造业关注交通便捷性 写字楼市场需求特点分析 北京写字楼市场分布 北京写字楼市场分布情况分析 传统商务区：燕莎、建国门-CBD、崇文区、金融街等区域均以便利的交通、依托金融机构、政务部门形成，并发展成为区域性经济中心； 产业商务区：中关村商务区、望京、丰台、石景山等商务区均依托中关村产业园及其相关配套产业，逐步发展起来，并日渐发挥出提升区域经济价值的作用。 亚北商务区 2007年1月正式确定 与之相比，北京西部属于传统的重工业及军事保密重地，其商务发展较其他区域落后。商务办公用房、设备设施极度落后匮乏。目前，区域政策指向性为大量缩减住宅用地的审批，重点发展商务建设，应该说CRD的确定为西区带来新的机遇。成为平衡东西长安街的另一个支点。。。。。。。